PGOU EL ESCORIAL: MEMORIA (ORDENACIÓN)
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ÍNDICE TOMO II: AVANCE DE PLANEAMIENTO
CAPÍTULO I. OBJETIVOS DEL PLAN
1. ÁMBITO
2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA REVISIÓN DEL PLANEAMIENTO
3. OBJETIVOS DEL PLAN
3.1. OBJETIVOS GENERALES
3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
3.2.1. El territorio
3.2.2. Actividades económicas
3.2.3. El tejido residencial
3.2.4. Redes públicas
3.2.5. Transporte
3.2.6. Protección del patrimonio construido
CAPÍTULO II.- ESTRUCTURA URBANA Y MODELO DE DESARROLLO. JUSTIFICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL MODELO ADOPTADO
1.- ALTERNATIVAS DE DESARROLLO
2.- LA PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE
3.- ESTRUCTURA GENERAL Y ORGÁNICA DEL TERRITORIO
3.1.- LA ESTRUCTURA TERRITORIAL Y LOS ASENTAMIENTOS DE POBLACIÓN
4.- EL MODELO URBANO Y DE GESTIÓN
CAPÍTULO III.- PROPUESTA DE ORDENACIÓN
1.- EL ESPACIO RESIDENCIAL
1.1.- CASCO URBANO
1.2.- EL ENSANCHE
1.3.- PERALEJO
1.4.- NAVALQUEJIGO
1.5.- LAS URBANIZACIONES
1.6.- NUEVAS ACTUACIONES AL SUR DEL CASCO: PRADO REDONDO Y PRADO NUEVO
1.7.- EL SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL: NUEVOS CRECIMIENTOS
PLAN GENERAL DE EL ESCORIAL. DOCUMENTO DE AVANCE.
JAVIER RUIZ SÁNCHEZ ARQUITECTO
2.- LAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS
2.1.- ZONA DE SERVICIOS EN EL ZABURDÓN
2.2.- ACTIVIDADES ECONÓMICAS EN PERALEJO (CARRETERA DE ZARZALEJO)
3.- EL TERRITORIO
3.1.- CATEGORÍAS DEL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN
3.1.1.- Suelo no urbanizable con protección específica 3.1.2.- Suelo no urbanizable con protección general
4.- ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL SUELO URBANO 4.1.- ÁREAS HOMOGÉNEAS
4.2.- ÁMBITOS DE ACTUACIÓN
4.3.- PLANES PARCIALES DE REFORMA INTERIOR
5.- ELEMENTOS ESTRUCTURANTES DEL SISTEMA DE REDES PÚ BLICAS
5.1.- RED DE EQUIPAMIENTOS Y ZONAS VERDES
5.1.1.- Red de equipamientos sociales
5.1.2.- Red de espacios libres y zonas verdes
5.2.- NIVEL JERÁRQUICO DE LAS REDES 5.1.1. Redes Supramunicipales 5.1.2. Redes Generales
5.1.3. Redes Locales
CAPÍTULO IV.- RÉGIMEN DEL SUELO
1.- SUELO NO URBANIZABLE
1.1.- SUELO NO URBANIZABLE CON PROTECCIÓN ESPECÍFICA 1.1.1. Localización, delimitación y justificación del SNUP-E 1.1.2. Régimen urbanístico en el SNUP-E
1.1.2.1. Condiciones específicas para el Suelo No Urbanizable especialmente Protegido por Afección de Cauces, Riberas y Embalses.
1.1.2.2. Condiciones específicas para el Suelo No Urbanizable especialmente Protegido integrado por las Vías Pecuarias.
1.2.- SUELO NO URBANIZABLE CON PROTECCIÓN GENERAL 1.2.1. Localización, delimitación y justificación del SNUP 1.2.2. Régimen urbanístico en el SNUP
2.- SUELO URBANO
2.1.- SUELO URBANO CONSOLIDADO
2.1.1. Localización, delimitación y justificación del SUC 2.1.2. Régimen urbanístico en el SUC
2.2.- SUELO URBANO NO CONSOLIDADO
2.2.1. Localización, delimitación y justificación del SUNC 2.2.2. Régimen urbanístico en el SUNC
3.- SUELO URBANIZABLE
3.1.- SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO
3.1.1. Localización, delimitación y justificación del SUNC 3.1.2. Régimen urbanístico en el SUNC
CAPÍTULO V.- CUADRO RESUMEN GENERAL CAPÍTULO VI.- PLANOS
CAPÍTULO I. OBJETIVOS DEL PLAN
1. ÁMBITO
El Municipio de El Escorial se encuentra situado en el cuadrante noroccidental de la Comunidad de Madrid, al pie de la zona central de la Sierra de Guadarrama. Está constituido por el núcleo urbano tradicional, que ha establecido una sensible continuidad con el vecino San Lorenzo, más un conjunto de desarrollos exteriores, algunos soportados en pequeños núcleos tradicionales (Peralejo, Navalquejigo) y otros urbanizaciones más recientes.
Limita al norte y noroeste con San Lorenzo de El Escorial; al este con Galapagar y Colmenarejo, si bien en un punto prácticamente confluyen, además, Collado Villalba y Guadarrama; al sur con Valdemorillo y al suroeste con Zarzalejo y, de manera puntual, Robledo de Chavela.
El término municipal tiene una superficie de 6.941 ha, con una altura media de 909 metros.
2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA REVISIÓN DEL PLANEAMIENTO
La conveniencia de la formulación del Plan General radica en la necesidad de replantear el modelo territorial nuevo que recoja el planeamiento actual, reencamine la gestión de aquellos polígonos no desarrollados en las Normas Subsidiarias vigentes y proponga de manera muy puntual otros suelos que tengan la vocación de desarrollarse, dado que el diagnóstico general prevé que con el suelo actualmente clasificado el municipio puede dar respuesta a las demandas en un futuro a medio plazo.
En cualquier caso, la entrada en vigor de la nueva Ley 9/2001, de 27 de Julio de 2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid hace necesaria la adaptación de los instrumentos de planeamiento a la nueva regulación.
Se plantea el Plan General como un instrumento para dar solución a la falta de adecuación del planeamiento vigente a las necesidades del municipio de El Escorial. Las Normas Subsidiarias vigentes fueron aprobadas definitivamente por acuerdo de Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 9 de enero de 1997, acuerdo publicado en el BOCM el 11 de febrero de 1997, después de la subsanación de determinados aspectos señalados como deficiencias en el Acuerdo de Comisión de Urbanismo de 24 de junio de 1995.
3. OBJETIVOS
3.1. OBJETIVOS GENERALES
La propuesta de planeamiento general de El Escorial se soporta en un conjunto básico de decisiones previas:
- Revitalización y protección del Patrimonio Histórico-Artístico.
- Respeto y conservación del Medio Natural.
- Desarrollos urbanísticos equilibrados y compatibles con los dos temas anteriores.
- Mejoras básicas de equipamientos e infraestructuras.
- Revitalización económica basada en decisiones de carácter espacial.
Sobre ellos se ha diseñado el modelo de desarrollo estructural espacial encaminado a la puesta en valor de un territorio singular, en su entorno más próximo y en el intermedio.
Los activos con los que cuenta en la actualidad El Escorial son numerosos, pero necesitan de una percepción integradora que permita la puesta en valor de todos ellos. Los más inmediatos serían:
- Concentración de valores de Patrimonio en sus diferentes vertientes: Histórico-Artístico, Cultural, Natural y Humano, que tanto han sobresalido durante su historia.
- Relación con el entorno, situación en el sistema subregional, con vías de comunicación aceptables que permiten un nivel de movilidad y relación específico.
- Terciarización de la población, desarrollo de servicios urbanos, que podría admitir las nuevas propuestas de desarrollo sin producir la desmembración de sus componentes.
- Relación con el conjunto de los centros y espacios de atracción económica y cultural.
En el tema de patrimonio, en aspectos específicamente urbanísticos, además de la protección de los espacios singulares, se propone una acción basada en la revitalización del casco urbano como centro de actividad del municipio y la potenciación de las entradas históricas como seña de identidad.
En cuanto al medio natural, se propone la utilización de los terrenos disponibles para realizar mejoras ambientales: limpieza, reforestación, introducción de cultivos nuevos, creación de áreas recreativas disuasorias, etc., para lo que, en principio, podría contarse con propiedades particulares; potenciación de las actividades y estructuras en funcionamiento en la actualidad; diseño de nuevas actividades ambientales centralizadas en El Escorial. Mejora de la calidad atmosférica e hídrica, tratamiento de residuos sólidos y líquidos. Corrección de impactos visuales. Protección de cauces y riberas. Recuperación de zonas tradicionales de ocio, cultivo y otras actividades. Estos terrenos se podrían destinar a nuevas formas económicas integradas en el medio, en conexión con otras iniciativas de educación ambiental, y actividades formativas y de sensibilización ambiental.
Los desarrollos son limitados y tienen en cuenta el sistema tradicional de asentamientos en el entorno, incluyendo las fincas e instalaciones históricas, etc.
3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
3.2.1. El territorio
El desarrollo y mantenimiento del medio ambiente tanto de los núcleos urbanos como del suelo no urbanizable del municipio y la coordinación y
colaboración con proyectos y políticas de mantenimiento de los valores naturales y paisajísticos del entorno del municipio, son políticas imprescindibles, para el mantenimiento y mejora de la calidad urbana y para la oferta de un soporte de calidad para las nuevas actividades económicas, que buscan cada vez mas, enclaves que junto a la existencia de redes y servicios oferten territorios y ciudades con calidad medioambiental que garanticen la calidad de vida de sus habitantes y trabajadores y una ausencia de factores externos que dificulten el desarrollo de procesos residenciales y económicos cada vez mas sofisticados y sensibles a la calidad ambiental.
-Mezcla de usos del suelo.
La mezcla ponderada de los usos en cada sector, urbanización o ámbito funcional genera la usual riqueza del ambiente urbano; además esta mezcla de usos debe actuar de manera disuasoria con respecto a la necesidad de desplazamientos cotidianos al centro urbano desde las urbanizaciones o a otros centros, reduciendo así el efecto del tráfico. Se trata de buscar equilibrios de proximidad en cuanto al abastecimiento de servicios a la población, tanto en el casco tradicional como en las urbanizaciones.
-Revalorización del entorno natural.
La preocupación de los temas ecológicos ha aumentado el interés y valor de los espacios libres, implicando una conciencia colectiva de su valor y calidad, implicando la necesidad de una política de ampliación del patrimonio publico y del mantenimiento y cuidado del medio natural.
Desde este punto de vista no sólo se recogen aquellas protecciones de carácter sectorial sino que, de acuerdo con la información urbanística, se extienden éstas a zonas de capeo y uso ganadero, recogiendo tanto los valores naturales como la importancia de la actividad agropecuaria todavía existente en el municipio. Las características del suelo, desde el punto de vista geomorfológico, obligan también a la imposición de severas restricciones a los usos en zonas imprescindibles para la recarga y protección del importante sistema hidrológico, sólo protegido en su máxima amplitud como humedales los elementos más específicos.
El objeto del plan es el entendimiento del conjunto medio físico - medio humano, incluyendo los importantísimos valores históricos, como una unidad, potenciando ésta en una concepción unitaria del conjunto del municipio.
-Gestión del agua.
Es necesario implantar políticas que garanticen la calidad y accesibilidad de los cursos de agua, mediante el mantenimiento y consolidación de los proyectos y políticas de depuración y gestión racional de los recursos. A tal efecto se propone la racionalización del sistema de depuración de aguas residuales, uno de los grandes defectos de los desarrollos más incontrolados llevados a cabo en el municipio.
Varias de las urbanizaciones carecen de conexión a emisarios o depuradoras de cierta capacidad. El plan deberá garantizar la conexión plena del conjunto urbanizado a una red de depuración suficiente. En particular se planteará un sistema de bombeo de las aguas residuales del conjunto urbanizado en el entorno de Peralejo hasta la depuradora, así como la resolución de las deficiencias de las urbanizaciones Monte Encinar y Montecillo de San Ignacio.
-Gestión de la energía urbana.
El consumo de energía está estrechamente ligado a la contaminación atmosférica. Un uso más eficaz de la energía podría contribuir de forma significativa a la reducción de la contaminación atmosférica y por tanto la aportación de las ciudades al efecto invernadero. Mas allá de las políticas sobre el transporte se podrían realizar mejoras en las áreas de: diseño de los edificios, adaptándolos a los principios de la arquitectura bioclimática; mejora del aislamiento térmico en edificios ya construidos; eficacia de los sistemas de calefacción. A tal efecto, la ordenanza contemplará dichos temas de manera específica.
-Gestión de los residuos urbanos.
La producción de residuos es casi exponencial en nuestras ciudades, apareciendo como necesaria una política racional de su gestión, que indiscutiblemente deberá de incluir el reciclaje. El plan incluirá en lo posible localizaciones para el tratamiento y reciclaje de la basura, tanto en localizaciones para su concentración o fraccionamiento como en el apoyo desde la normativa urbanística para la existencia de pequeños espacios para su almacenamiento.
3.2.2. Actividades económicas
Se plantea limitar la calificación de suelo para el desarrollo de actividades económicas, que se debe basar en el desarrollo del polígono asociado al Ensanche más un pequeño enclave extensivo de actividad limpia, garantizando, en este caso, la coexistencia de la actividad con bandas de zonas verdes y vegetación, más su perfecta conexión a la red de saneamiento antes citada. No se propone ni un polígono de escala, ni el uso industrial de transformación, ni de almacenaje.
Se plantean zonas de servicios económicos de tipo general (hotelero, comercio, ocio, etc. … ) en determinadas zonas de centralidad y/o accesibilidad. Sin perjuicio de mayor concreción funcional en el desarrollo del plan se plantea una zona en el vacío urbano detrás de los Sagrados Corazones con destino hotelero, una zona más compleja en el acceso al casco desde la carretera de Guadarrama (glorieta del Zaburdón) destinado a servicios generales a la población, mientras que en el desarrollo del área homogénea entre Prado Redondo y el río Aulencia se prevé un posible desarrollo terciario empresarial.
Se plantea una nueva área de centralidad sobre el apeadero de Las Zorreras.
3.2.3. El tejido residencial
Modelo de crecimiento: El horizonte de población a doce años vista se pretende que sea de unos veintidós mil habitantes, con un desarrollo de la vivienda como lugar de residencia habitual en un 75% y un desarrollo del 25% como segunda, fomentando la tipología de desarrollo de la forma urbana del casco tradicional en éste, y la vivienda unifamiliar o conjuntos mancomunados de calidad en las urbanizaciones.
La situación actual del mercado de la vivienda es la del final del ciclo expansivo de los años 95 al 2002, con una punta en los precios de la vivienda que han llegado a generar gran alarma social. No obstante de la tendencia anterior las demandas de nuevas viviendas por creación de nuevos hogares y por el descenso en el número de miembros de la unidad familiar continua agolpándose en los sectores de menores rentas económicas, agravando el déficit de viviendas de VPP que se ha producido en los años anteriores, en los que el sector inmobiliario se alejó de la producción de viviendas protegidas debido al diferencial económico que existía en la producción de viviendas en régimen libre, y que se mantiene debido a la falta de suelo a precios de modulo de VPP, debido al retraso en la percepción de la crisis de los propietarios que mantienen en gran parte intactas sus esperanzas de beneficios de los años anteriores.
Dentro del área consolidada se desea ajustar las condiciones de aprovechamientos urbanísticos, con objeto de facilitar una mayor adecuación al objetivo de desarrollar el conjunto de forma armónica, ordenando y armonizando el modelo parcelario, la ocupación en planta, equilibrando el espacio libre con el edificado, ampliar las opciones de usos compatibles con el uso principal y regulando las condiciones estéticas, conjugando la tendencia a conservar la fisonomía y la identidad propia del lugar con el uso de nuevos materiales y aparición de nuevas técnicas.
3.2.4. Redes Públicas
Con independencia de las exigencias legales respecto a la obtención de suelos y ejecución de la urbanización, se pretende exigir mayor cesión para
la obtención de suficiente suelo dotacional y facilitar la evolución equilibrada del casco urbano, y sobre todo, por ser más deficientes en este aspecto, las urbanizaciones, tanto en mejoras y construcción de dotaciones así como en infraestructuras.
La abstracción del concepto de servicio ha llevado a una especialización continua y selectiva de los equipamientos que han acabado por ser tan monofuncionales, que pierden gran parte de su calidad, es el caso de tantas áreas deportivas que en un esfuerzo por agotar el suelo disponible, no dejan espacio para la observación, la estancia o el encuentro, dificultando no tanto su uso como su labor de catalizador social.
Es necesario realizar una lectura nueva y matizada de la ciudad real en la que nos encontramos, para desarrollar "planes de intervención integral" que permitan la programación de inversiones públicas coordinadas que den un marco cierto y estable al objetivo de vertebración social.
Los cambios sufridos en la estructura demográfica y social de la ciudad unidos a la suavización de las carencias históricas, obligan a plantearse la definición de una nueva generación de equipamientos basada en principio en las nuevas necesidades emergentes; y por otra a producir equipamientos en los que el ciudadano no sea receptor sino actor, con nuevas tipologías de equipamientos socio-culturales, o cesión de espacios y locales a asociaciones cívicas y la definición de un nuevo tipo de dotaciones basadas en el medio ambiente.
El Escorial dispone ya de hecho de un conjunto de equipamientos, que le corresponden no solo por su tamaño sino por la misión que cumple en el conjunto de la región; se trataría de realizar o reforzar aquellos equipamientos que demanda por su misión de subcentro de servicios regionales.
Es necesario articular la participación de las poblaciones afectadas, de forma que se garantice por una parte el éxito en la detección de las carencias reales, y por otra el éxito de la oferta realizada, buscando tanto el éxito en su ubicación espacial como en el conocimiento de la oportunidad de la acción propuesta que provoca la participación de los ciudadanos en su diseño y gestión.
3.2.5. Transporte
La gestión del transporte podría parecer a primera vista un pequeño problema en El Escorial, como en la mayor parte de municipios, pero el municipio, con sus características, es el centro de atracción de un área mayor, produciéndose un flujo más o menos intenso, que puede llegar a sobresaturación del espacio publico por el vehículo privado, lo que puede obligar a la delimitación de un área de aparcamiento controlado.
La necesaria reducción del uso del vehículo privado, deberá venir acompañada de un conjunto de medidas claramente percibibles por el ciudadano, en donde cada restricción se vea acompañada de una ampliación en otras áreas de la vida ciudadana: áreas peatonales o semipeatonales, plantaciones de arbolado, nuevas líneas o servicios especiales de transporte publico, servicios para los ciclistas, o generación de aparcamientos para residentes y visitantes.
3.2.6. Protección del patrimonio construido
La política de rehabilitación y conservación del magnífico patrimonio histórico se podrá completar con una política global de rehabilitación del parque residencial, ajustándola a las posibilidades de financiación y concertación.
Desde este punto de vista, la colaboración con Patrimonio Nacional y con las Direcciones Generales de Patrimonio y Arquitectura de la Comunidad de Madrid deben continuar con objeto de llevar a cabo la protección y recuperación de elementos y ámbitos urbanos de interés. A la recuperación del Paseo del Álamo deben seguir operaciones de recuperación de vías y entornos (Felipe II, Cruz de la Horca, entorno de San Bernabé).
La protección debe extenderse a aquellos elementos de importancia histórica o etnográfica exteriores a los núcleos. Se trata de una protección activa, dotando de usos adecuados a determinados elementos, como puede ser el caso del conjunto de El Enebral.
CAPÍTULO II. ESTRUCTURA URBANA Y MODELO DE DESARROLLO. JUSTIFICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL MODELO ADOPTADO
1. ALTERNATIVAS DE DESARROLLO
Las alternativas para el desarrollo propuesto en El Escorial están muy limitadas por la singularidad medioambiental, topográfica y patrimonial, incluyendo el paisaje, en torno al medio urbano tradicional.
Una alternativa sería plantear un conjunto de crecimientos notables en torno al núcleo urbano y las urbanizaciones mayores, planteando incluso una densificación. Esta opción fue desechada por distintos motivos: impondrá una sobrecarga difícilmente asumible para las infraestructuras existentes, algunas de las cuales, cómo el saneamiento, son deficitarias en este momento. También pondrán en peligro el frágil equilibrio entre el entorno natural y el medio urbano que existe en la actualidad. Además este planteamiento impediría una estructura coherente, dado el alto grado de protección por razones diversas de una gran parte de la superficie del término, lo que ocasionaría un nuevo modelo de dispersión.
La solución que finalmente se propone trata de permitir un crecimiento limitado en torno al núcleo urbano, que mediante una serie de operaciones puntuales, permita que este se desarrolle de manera sostenible y equilibrada. Por otra parte se plantean pequeños desarrollos como sutura entre los continuos urbanizados en las urbanizaciones, con objeto de plantear la subsanación de deficiencias en equipamiento e infraestructuras desde puntos de vista globales. Así, lo que se propone es compactar tres grandes conjuntos, el propio casco, el conjunto Monte Encinar/Las Suertes/Navalquejigo/Los Arroyos, y el conjunto Pinosol/Peralejo/Ventorro/Prado de la Mata/Alcor I y II. Se trata de simplemente clasificar los espacios intersticiales y rediseñar la gestión desde planteamientos globales.
2. LA PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE
Se propondrán a lo largo de los procesos de pormenorización de la ordenación medidas para controlar y reducir la incidencia negativa sobre el medio ambiente de los procesos urbanísticos (impactos sobre el aire, el agua y los ecosistemas).
Se considera adecuado el modelo desarrollado a la capacidad de carga del medio del municipio.
3. ESTRUCTURA GENERAL Y ORGÁNICA DEL TERRITORIO
La estructura propuesta por el Plan, como no podía ser de otra manera, reconoce esta estructura latente, núcleo urbano, redes de comunicaciones y estructura de grandes fincas, más las urbanizaciones. Apuesta, como ya se ha planteado, por la mejora del conjunto mediante actuaciones de sutura u corrección de deficiencias generadas por los desarrollos urbanizadores inconexos.
3.1. LA ESTRUCTURA TERRITORIAL Y LOS ASENTAMIENTOS DE POBLACIÓN.
Se recoge la estructura basada en tres continuos urbanos con cierto nivel de independencia funcional, cuando no, como en el caso de las urbanizaciones del este (Monte Encinar y adyacentes), pertenencia a una unidad de ámbito supramunicipal imposible de considerar de manera aislada con respecto a los municipios limítrofes.
En el caso del casco urbano la estructura presente se considera plenamente consolidada con los desarrollos en marcha (incluyendo el Ensanche), planteándose solamente acciones sobre los escasos vacíos internos y pequeñas acciones de reurbanización interior. En este caso, las acciones más importantes a acometer tienen que ver con la conformación de límites y configuración de las accesos. Así, los únicos desarrollos, en cualquier caso muy limitados, se plantean al norte, en el acceso desde la carretera de Guadarrama, y al sur, en los conjuntos de Prado Redondo y Prado Nuevo, adaptándose a los nuevos trazados viarios.
En el caso de las urbanizaciones al sur, sobre la carretera de Valdemorillo y Zarzalejo, a las que nos hemos referido como entorno de Peralejo, la necesidad de resolver de manera conjunta aspectos infraestructurales supone la propuesta de plantear los desarrollos sobre los vacíos entre las propias urbanizaciones, convirtiendo los desarrollos aislados en un conjunto equipado.
El mayor nivel de consolidación y compacidad de las urbanizaciones al este limita los desarrollos en este conjunto a la formalización de un área de centralidad sobre el apeadero y la conformación de límites en torno al núcleo de Navalquejigo.
No se plantean acciones de carácter estructural sobre el territorio, salvo la resolución del sistema de saneamiento desde una perspectiva global.
4. EL MODELO URBANO Y DE GESTIÓN
Los principales objetivos que persigue el planeamiento para el suelo urbano son los siguientes:
- Proponer actuaciones puntuales en el núcleo urbano, que permitan su revitalización y lo hagan más atractivo para actividades turísticas y de servicios. Resolver pequeños problemas estructurales mediante actuaciones integradas.
- Resolver los problemas históricos de las urbanizaciones exteriores, sus dotaciones e infraestructuras, que permitan su paulatina equiparación funcional al resto del suelo urbano del municipio.
- Redefinir las normas particulares de casco, para adaptarlas a la realidad existente evitando la transformación de éste de forma artificial a tipos y modelos forasteros, tratando que los nuevos usos que se incorporen se adapten a su fisonomía actual y no al contrario.
- En el suelo urbano no consolidado se propone una ordenación pormenorizada más coherente con la realidad física del mismo que permitan su caracterización localizando asimismo las redes públicas que habrán de reservarse.
- Contemplar el resto de las normas particulares del suelo urbano para subsanar las deficiencias observadas en las vigentes mejorando los aspectos de volumen, regulación estética, cerramientos de parcela, etc.
En cuanto a la gestión, el Plan General pretende potenciar la iniciativa coordinada en aquellas actuaciones de reforma interior estancadas desde hace. Se planteará en lo posible la pormenorización de los suelos urbanos remitidos tradicionalmente a reforma interior, solucionando desde el documento de planeamiento municipal los problemas de gestión estructurales.
Sobre los suelos urbanizables se propone un número limitado de sectores, para cuyo desarrollo se buscará la mayor concertación y colaboración entre el Ayuntamiento y los agentes privados. No se plantea suelo urbanizable no sectorizado, cuya apertura e indefinición se consideran incompatibles con el modelo de planeamiento.
CAPÍTULO III. PROPUESTA DE ORDENACIÓN
1.- EL ESPACIO RESIDENCIAL.
1.1.- CASCO URBANO.
Comprende el espacio situado entre la Avenida de Felipe II, la carretera M-600, la carretera M-505, la vía del ferrocarril, la Casita del Príncipe y el límite del término con el municipio de San Lorenzo de El Escorial. Procede de la evolución histórica del asentamiento tradicional de la villa de El Escorial. Constituye un tejido predominantemente residencial, en el que, sin embargo, se concentran elementos del Patrimonio histórico-artístico y se integran la práctica totalidad de los usos dotacionales y de las actividades económicas del municipio. Las actuaciones y la normativa propuestas están encaminadas a la revitalización del casco como centro de actividad del municipio y a la protección de los elementos patrimoniales que en él se encuentran; al tiempo que se plantean los mecanismos para mantener y conservar los elementos morfológicos y tipológicos que dotan de carácter al casco histórico.
1.2.- ENSANCHE.
Se recoge como planeamiento incorporado el Plan Parcial del Ensanche de El Escorial. Se trata de una actuación pública cuyo desarrollo debe contribuir a definir el crecimiento más significativo del municipio. Como tal planeamiento en desarrollo, el Plan General integra sus determinaciones y configura el modelo urbano a partir de éste.
1.3.- PERALEJO.
El núcleo de Peralejo integra un casco rural tradicional con los nuevos desarrollos de vivienda unifamiliar de las urbanizaciones Prado de la Mata y Monte Abantos. Las acciones propuestas están encaminadas a consolidar la urbanización de las zonas en que ésta se encuentra sólo en estado semiconsolidado, a la captación de espacio para redes públicas y a la integración en la trama urbana de zonas semiconsolidadas.
1.4.- NAVALQUEJIGO
El casco tradicional del núcleo anexionado de Navalquejigo se encuentra hoy en estado de abandono y sólo se conservan algunos restos de los elementos más significativos del tejido original. Se plantea la recuperación de la ordenación del núcleo primitivo manteniendo, asimismo, su carácter de núcleo rural tanto en el espacio público como en la tipología de vivienda, la rehabilitación de los elementos patrimoniales que se encuentran en un deficiente estado de conservación y la obtención de espacio para redes públicas.
1.5.- LAS URBANIZACIONES.
Se trata de las urbanizaciones de Pinosol, Alcor I y II, El Ventorro, Montencinar, Montecillo de San Ignacio, Las Suertes y Los Arroyos. Constituyen tejidos fundamentalmente residenciales de vivienda unifamiliar, para los que se propone el tratamiento de los espacios y la definición de obras y acciones en ámbitos cuya urbanización se encuentra en estado semiconsolidado.
1.6.- LAS NUEVAS ACTUACIONES COMO REMATE DEL TEJIDO CONSOLIDADO: PRADO REDONDO Y PRADO NUEVO.
Corresponde al área situada al sur del casco urbano de El Escorial, entre las carreteras M-600 y M-505. Se trata de un espacio privilegiado en cuanto a vistas y localización en el que hoy se sitúan de forma dispersa diversos equipamientos municipales. Se proponen actuaciones orientadas a la integración de estos elementos en una ordenación compleja que complete el tejido consolidado y que ponga en valor dos espacios de alta calidad ambiental como son el entorno del río Aulencia y Prado Redondo incluyéndolos en la red de espacios libres.
Se plantea en estos ámbitos una actuación compleja, que integre residencia con actividad empresarial y dotaciones sobre un soporte de espacios libres y zonas verdes, como actuación modélica de acuerdo con los objetivos generales propuestos.
1.7.- EL SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL: NUEVOS CRECIMIENTOS.
Los nuevos desarrollos planteados se adaptan a la singularidad y calidad del paisaje del municipio. La puesta en valor de la riqueza medioambiental de El Escorial y la conservación de su ecosistema constituyen una parte fundamental de la propuesta. Por lo tanto, los nuevos crecimientos se circunscriben a aquellos espacios que pueden ser objeto de desarrollo sin suponer un deterioro medioambiental y son, en la mayoría de los casos, operaciones de sutura entre el continuo urbano de las urbanizaciones.
Se proponen este tipo de actuaciones en los espacios intersticiales entre las urbanizaciones de Pinosol y El Ventorro y Peralejo y la carretera M-505 y el desarrollo del Alcor III. Al norte del casco, en una zona situada entre el límite municipal y la vía del ferrocarril (Carril de la Tejera) se propone una actuación de remate del suelo urbano mediante una ordenación que integre la vaguada en una zona verde estructurante y delimite el continuo urbano respecto a los suelos protegidos.
2.- ACTIVIDADES ECONÓMICAS.
2.1.- ZONA DE SERVICIOS EN EL ZABURDÓN.
Se propone un sector destinado a servicios a la población de tipo terciario y dotacional (hotelero, ocio, comercio) en el acceso desde la carretera de Guadarrama. Se planteará un desarrollo que minimice los impactos visuales y sobre el tráfico de la zona.
2.2.- ACTIVIDADES ECONÓMICAS EN PERALEJO (CARRETERA DE ZARZALEJO)
Se plantea un polígono de actividad económica, dedicado a actividades limpias con cierto consumo de suelo, lo que las incompatibiliza para su integración en los espacios más compactos vinculados a los continuos urbanos, en particular en el Ensanche. Este polígono se propone con acceso desde la carretera de Zarzalejo, con un conjunto de franjas verdes que minimicen los impactos sobre los desarrollos residenciales próximos y visuales en general. El frente a la carretera se destinará a dotaciones públicas.
3.- EL TERRITORIO.
3.1.- CATEGORÍAS DEL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN.
3.1.1.- Suelo no urbanizable con protección específica.
Comprende aquellos suelos protegidos por legislación sectorial.
-SNUP – Infraestructuras y transportes: Carreteras
-SNUP – Infraestructuras y transportes: Ferrocarril
-SNUP- Vías Pecuarias. (Ley 8/1998 de Vías Pecuarias)
-SNUP- Embalses. (Ley 7/1990 de Protección de Embalses y Zonas Húmedas)
-SNUP- Humedales. (Ley 7/1990 de Protección de Embalses y Zonas Húmedas)
-SNUP- Montes Preservados. (Ley 16/1995 Forestal y de Protección de la Naturaleza)
3.1.2. Suelo no urbanizable de Protección General
Comprende aquellos suelos preservados por el planeamiento debido a sus valores intrínsecos.
-SNUP- Afección de zonas húmedas. Constituido por suelos contiguos a los humedales, zonas húmedas y embalses que configuran junto con estos un único ecosistema que quedaría destruido en caso de someterlos a procesos de urbanización.
-SNUP- Uso ganadero. Formado por suelos situados principalmente en las llanuras del piedemonte con dedicación al uso ganadero de carácter extensivo, su origen en fincas históricas y que determinan la dehesa como unidad de explotación; definiendo, por tanto la organización del paisaje y el funcionamiento del agrosistema.
-SNUP- Zonas de campeo y uso ganadero. Constituido por suelos con dedicación al uso ganadero de carácter extensivo pero cuya situación privilegiada en la falda del monte Abantos y la abundancia de zonas húmedas hace que constituyan a su vez zonas de campeo de aves rapaces protegidas como son el águila imperial ibérica (Aquila adalberti), el águila calzada (Hieratus pennatus), el águila real (Aquila chrisaetos), el azor (Accipiter gentilis), el halcón peregrino (Falco peregrinus), el milano real (milvus milvus) o el ratonero (buteo buteo); formando, por tanto, parte indisoluble de un ecosistema de alta montaña que se vería gravemente perjudicado por los procesos de urbanización.
Sobre estas protecciones se superponen las clasificaciones de Hábitat prioritario según proyecto de incorporación de ámbitos a la directiva europea, en dos categorías:
- Estanques temporales.
- Gramíneas y anuales subdesérticos.
Igualmente se superpone, con carácter general, la delimitación de áreas de interés arqueológico, en sus categorías A y B (la categoría C no es de aplicación en el término municipal).
En suelo no urbanizable de protección están situadas cuatro instalaciones especiales, totalmente arraigadas en la estructura territorial:
- Instalaciones correspondientes a las Fuerzas de Seguridad del Estado, sobre la carretera de Guadarrama.
- Camping municipal.
- Centro “Cañada Real” de la Fundación José María Blanc
- Conjunto de El Enebral, para el que se plantea tolerancia de usos hosteleros y recreativos.
4.- ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL SUELO URBANO.
4.1.- ÁREAS HOMOGÉNEAS.
La Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid establece que:
La totalidad del suelo urbano de un término municipal deberá dividirse en áreas homogéneas, siendo cada una de ellas la pieza de referencia respecto a la cual se señalan las condiciones de la ordenación estructurante. Las áreas homogéneas del suelo urbano deberán delimitarse atendiendo a criterios de homogeneidad tipológica y funcional en sí mismas y respecto al conjunto del núcleo urbano y el territorio municipal. Respetando tales criterios, se justificará que, en la medida de lo posible, cada área homogénea de suelo urbano coincida en la mayor parte de su extensión con barrios o unidades tradicionales de la ciudad consolidada, y que sus límites sean elementos estructurantes de la ordenación urbanística (art. 37.1)
-Área homogénea 1
Se refiere al casco urbano tradicional de El Escorial, delimitado por la Avenida de Felipe II, las calles Artistas y Luis Cabrera, la vía del ferrocarril, la calle Santa Rosa, la Avenida de los Reyes Católicos, la calle de San Bernabé y la calle Padre Villacastín. En esta zona se halla la mayor parte de actividad comercial y hostelera del municipio; al tiempo que se integran diversos equipamientos representativos en la trama predominantemente residencial.
Uso global: residencial mixto (colectivo y unifamiliar, en tipos tradicionales)
-Área homogénea 2
Corresponde con la Colonia de Prado Tornero, planteada en sus inicios como ensanche del casco y limitada hoy por la vía del ferrocarril, el parque de la Manguilla, la calle de San Bernabé y la Avenida de Castilla. Es una zona casi exclusivamente residencial, con tipología de vivienda unifamiliar aislada formando manzanas regulares.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 3
Corresponde con la extensión del casco urbano hacia el este, delimitada por la Avenida de Felipe II, la calle Padre Villacastín y la Avenida de la Constitución. Constituye un área fundamentalmente residencial en la que se mezclan tipos de bloque abierto con vivienda unifamiliar tanto aislada como adosada.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 4
Pertenecen a ella los desarrollos situados al sureste del casco y delimitados por la Avenida de la Constitución y la Avenida de Castilla. Es un área en el que se integran usos residenciales (tanto de bloque abierto en la urbanización Don Felipe como de tipo unifamiliar aislado o adosado) y dotacionales (colegio Felipe II y el polideportivo)
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 5
Corresponde con los desarrollos en edificación abierta situados al norte del casco urbano y delimitados por la calle Luis Cabrera, la Avenida de Felipe II, El Tomillar y la Avenida de los Reyes Católicos. Está constituida por urbanizaciones de vivienda colectiva construidas en su mayor parte entre los años 1960 y 1970, con grandes espacios libres privados y de uso casi exclusivamente residencial.
Uso global: residencial colectivo
-Área homogénea 6
Se refiere a la zona situada entre la Avenida de los Reyes Católicos, la calle Padre Wifrido, la calle Quintamora y el Paseo del Álamo. Es un área de uso exclusivamente residencial de tipo unifamiliar aislado y adosado.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 7
Corresponde a las zonas desarrolladas por el Plan Parcial de El Tomillar, delimitadas por la vía del ferrocarril, la carretera M-600, la urbanización Jardín de Reyes y el límite municipal con San Lorenzo de El Escorial. Es un área en la que se integran usos residenciales (tanto colectivo como unifamiliar), terciarios y dotacionales con los espacios libres y zonas verdes
Uso global: residencial colectivo
-Área homogénea 8
Se trata de las urbanizaciones Jardín de Reyes y Sotomora, delimitadas por el límite municipal, la carretera M-600 y el Tomillar. Son áreas de uso exclusivamente residencial unifamiliar de tipo aislado, pareado o adosado con espacios libres mancomunados en algunos casos.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 9
Corresponde a la zona situada entre la Avenida de Felipe II y el límite con el sector de Suelo Urbanizable Incorporado de El Ensanche. Está constituido por un equipamiento municipal (protección civil) y una pequeña instalación industrial.
Uso global: actividades económicas
-Área homogénea 10
Se refiere a las zonas de Prado Redondo, Prado Nuevo y los Huertos, atravesadas por el río Aulencia y cuya urbanización no está consolidada. Se sitúan de forma dispersa en esta área distintos equipamientos municipales como el parque de bomberos, el instituto o los viveros.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 11
Corresponde a la urbanización Pinosol situada junto a la carretera M-600 y realizada en la década de 1970. Es un área fundamentalmente residencial de tipo unifamiliar aislado, en la que se integran diversas zonas verdes y un equipamiento.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 12
Constituida por las urbanizaciones El Ventorro y Alcor I y II, realizadas a finales de la década de 1960 y situadas a ambos lados de la carretera M-600. Configuran una trama compuesta por manzanas irregulares de uso exclusivamente residencial de tipo unifamiliar (adosado y aislado en el caso de El Ventorro y aislado en Alcor I y II) en la que se integran algunos espacios libres
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 13
Corresponde a la urbanización Prado de la Mata, situada al noroeste del casco urbano de Peralejo, de uso exclusivamente residencial unifamiliar aislado y cuya urbanización se encuentra sólo en estado semiconsolidado.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 14
Corresponde a las zonas situadas a ambos lados de la urbanización Monte Abantos. La primera queda delimitada por la carretera M-533 y por Monte Abantos, mientras que la segunda limita con esta misma urbanización y con el Prado de la Mata, donde se encuentra el antiguo cementerio de Peralejo. Ninguna de las zonas tiene consolidada la urbanización.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 15
Se refiere a la urbanización Monte Abantos, realizada a finales de la década de 1950 y situada al noreste del casco urbano de Peralejo. Es de uso fundamentalmente residencial de tipo unifamiliar pareado y se ordena en torno a una zona verde mancomunada.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 16
Se trata del casco urbano tradicional del núcleo anexionado de Peralejo. Su estructura queda configurada por manzanas que provienen de la agregación de parcelas tradicionales, en muchos casos ligadas en su origen a la actividad agropecuaria y que se sitúan en torno a la iglesia de San Matías. Destaca la presencia de actividad terciaria hostelera que se integra en el uso predominantemente residencial de tipo unifamiliar.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 17
Corresponde a las urbanizaciones de Montencinar y Montecillo de San Ignacio, situadas junto al límite con los municipios de Collado Villalba, Galapagar y Guadarrama. Es de uso exclusivamente residencial de tipo unifamiliar aislado y la urbanización no se encuentra consolidada.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 18
Se refiere a las urbanizaciones de Las Suertes y Los Arroyos, situadas junto al límite con el municipio de Galapagar y formando un continuo urbano con Montencinar. Al igual que ésta es de uso fundamentalmente residencial de tipo unifamiliar aislado, si bien en este caso aparecen integrados zonas verdes, equipamientos y parcelas de uso terciario y presenta una mayor consolidación en la urbanización.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 19
Se trata de la segunda fase de la urbanización de Los Arroyos, de uso exclusivamente residencial de tipología de edificación abierta, con espacios libres privados ligados a cada parcela y con la urbanización consolidada.
Uso global: residencial colectivo
-Área homogénea 20
Corresponde al casco tradicional del núcleo anexionado de Navalquejigo. Si bien hoy se4 encuentra en estado de abandono y apenas quedan algunos restos del caserío original, sí se conserva la estructura del núcleo rural.
Uso global: residencial unifamiliar
4.2.- ÁMBITOS DE ACTUACIÓN
La Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid establece que:
Dentro de las área homogéneas se delimitarán los ámbitos de actuación en suelo urbano no consolidado que proceda, pudiendo constituir todo el área homogénea un único ámbito. (art. 37.1)
-AA.1. Ámbito de actuación 1. Sagrados Corazones.
Corresponde a la unidad 1 de las Normas Subsidiarias de 1997. El objetivo es desarrollar la parte vacante de la parcela de la Residencia actual para usos de actividad económica (terciarios/hoteleros). La ordenación precisa de la apertura de un viario público entre las calles Reyes Católicos y Felipe II y la cesión de una parcela para uso dotacional público.
-AA.2. Ámbito de actuación 2. Calles Reyes Católicos y Santa Rosa.
Se refiere a la unidad 9 de las Normas Subsidiarias de 1997. Su objetivo es completar la trama urbana de la zona
-AA.3. Ámbito de actuación 3. Calles Luis Cabrera y Miguel Antona.
Corresponde a la unidad 3 de las Normas Subsidiarias de 1997. El objetivo es completar la ordenación mediante la apertura y urbanización de una calle entre las calles Luis Cabrera y Miguel Antona, y la edificación perimetral a ambos lados para completar y cerrar las manzanas resultantes, aplicando la norma zonal correspondiente al área homogénea que corresponda en el presente plan.
-AA 4. Ámbito de actuación 4. Calles Felipe II, Arias Montano, Víctor Navalpotro y Francisco de Mora.
Corresponde a las unidades 4, 6 y 8 de las Normas Subsidiarias de 1997. El objetivo es la formalización de una plaza o espacio libre público en el conjunto de la Iglesia de San Bernabé, en desarrollo de las determinaciones que obligan al respeto del monumento incluyendo su entorno y facilitando las vistas. Se desarrollará un proyecto integrado de acondicionamiento del conjunto y vías adyacentes.
Dado que esta unidad carece de posibilidad de asignación de intensidad edificatoria, el presente plan planteará los mecanismos de gestión para la consecución de los suelos actualmente de propiedad privada.
-AA-5. Ámbito de actuación 5. Calles de Felipe II, Padre Villacastín, Francisco de Mora y Juan de Austria.
Corresponde a la unidad 13 de las Normas Subsidiarias de 1997. Los objetivos son reajustar las alineaciones de las manzanas, dar un frente de edificación a la calle Felipe II e integrar el edificio protegido, completando la urbanización. Será preceptivo un estudio de detalle que ordene globalmente el conjunto.
-AA-6. Ámbito de actuación 6. Prado Nuevo – Prado Redondo – Los Huertos.
El objetivo es la ordenación integral del conjunto de suelos que rematan el casco urbano al sur. Se trata de ordenar de manera conjunta los suelos de los prados y huertos, integrando en lo posible las edificaciones existentes (bomberos, PLEMA, instituto), completando la urbanización más o menos incipiente, dando lugar a un conjunto de dotaciones públicas (deportivas, docentes u otras) y privadas y manzanas residenciales de tipos edificados análogos a los del casco.
La trama viaria facilitará los accesos desde las carreteras y resolverá el paso preciso sobre el río Aulencia, integrando las zonas verdes en una red de espacios libres preferentemente continua apoyada en el cauce del propio río.
-AA-7. Ámbito de actuación 7. Pinosol.
Se trata de completar la tercera fase de la urbanización Pinosol, con la obtención de una zona amplia de espacio libre y zonas verdes públicas.
-AA-. Ámbito de actuación 8. Prado de la Mata.
El objetivo es completar las deficiencias de ordenación y urbanización del conjunto.
4.3.- PLANES PARCIALES DE REFORMA INTERIOR.
-PERI 1. Ensanche de Peralejo.
Ordenar el espacio intersticial al norte y al este del núcleo de Peralejo, en torno al cementerio y consecución de un equipamiento público.
-PERI 2/3. Montecillo de San Ignacio y Montencinar.
Completar la urbanización y terminar la realización efectiva de las redes públicas. Se llevarán a cabo las conexiones necesarias de infraestructuras exteriores.
-PERI 4. Navalquejigo.
El objetivo es la recuperación de la ordenación del núcleo tradicional de Navalquejigo, para lo cual se realizará un estudio histórico previo que analice las trazas de la trama urbana original. Para las nuevas edificaciones
se aplicarán criterios que permitan mantener en lo posible las tipologías tradicionales y, en cualquier caso, el carácter de núcleo rural.
Se regularizará la cesión con carácter definitivo al Ayuntamiento del conjunto de espacios públicos: viario, ayuntamiento, iglesia y plaza de toros convenientemente urbanizados o rehabilitados en su caso.
5. ELEMENTOS ESTRUCTURANTES DEL SISTEMA DE REDES PÚBLICAS.
Según el artículo 36.3 de la LSCM 9/2001 "tendrán carácter de determinaciones estructurantes todas aquellas que consistan en señalar las reservas y dimensiones de cualquier suelo que se prevea como una red pública supramunicipal o general".
5.1. RED DE EQUIPAMIENTOS Y ZONAS VERDES.
5.1.1. Red de equipamientos sociales.
El sistema de equipamientos sociales se considera correctamente dimensionado en la actualidad, con las evidentes mejoras que debe suponer el desarrollo del Ensanche.
Se complementan las redes actuales con las siguientes propuestas:
- Desarrollo de un conjunto integrado en Prado Redondo, al sur del casco urbano. Creación de un complejo deportivo extensivo, rehabilitación del antiguo matadero para usos de interpretación ligados a la naturaleza y el patrimonio, y creación de dos equipamientos singulares vinculados a la rotonda, en la actual ubicación de PLEMA y en Prado Nuevo, formando un conjunto integral con las futuras piscinas, el instituto de enseñanza media y el parque de bomberos.
- Creación de centralidades dotacionales ligadas a las urbanizaciones, con el objeto de suplir carencias actuales en éstas y contribuir a una parcial suficiencia funcional.
5.1.2. Red de espacios libres y zonas verdes.
El sistema de espacios libres y zonas verdes se articula como un todo unitario de cuñas y cinturones que integran el verde urbano con los espacios naturales protegidos. En esta línea se desarrolla el sistema de redes públicas de espacios libres.
Como acción de escala local más representativa se propone la actuación sobre el entorno de San Bernabé para crear una plaza que destaque los valores monumentales de la iglesia.
Otras acciones vinculadas a los desarrollos enfatizan esta idea de generación de un sistema integrado de verdes lineales asociados a vaguadas (río Aulencia en Prado Redondo, Carril de la Tejera) o puntuales (cerro junto al matadero, parque urbano en Pinosol).
5.2. NIVEL JERÁRQUICO DE LAS REDES PÚBLICAS
5.2.1. Redes supramunicipales
Incluye las reservas para la red de carreteras de la Comunidad de Madrid, las nuevas conexiones varias, las nuevas depuradoras y la reserva para la construcción de viviendas de promoción pública.
5.2.2. Redes generales
Incluye los viarios estructurantes y las dotaciones y espacios libres de carácter general para todo el municipio.
5.2.3. Redes locales
Incluyen los equipamientos y dotaciones públicas, así como áreas arboladas y accesos rodados de carácter local y servicio a las zonas donde se ubican.
CAPÍTULO IV. RÉGIMEN DEL SUELO
1. SUELO NO URBANIZABLE
1.1. SUELO NO URBANIZABLE CON PROTECCIÓN ESPECÍFICA.
1.1.1. Localización, delimitación y justificación del SNUP-E
Las categorías de SNUP-Especial delimitadas en el término municipal de El Escorial están grafiadas en el plano de Ordenación de Clasificación del Suelo y son indicadas en el apartado anterior.
1.1.2. Régimen urbanístico en el SNUP-E
Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección
1- En el suelo no urbanizable de protección los derechos de la propiedad comprenden, además de los generales, los siguientes:
a) La realización de los actos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones, compatibles con la preservación de los valores que motivan su inclusión en esta clasificación de suelo.
Esta facultad comprende sólo los trabajos y las instalaciones que sean indispensables y estén permitidos o, en todo caso, no prohibidos por las ordenaciones territorial y urbanística, debiendo ejecutarse en los términos de éstas y con sujeción además y, en todo caso, a las limitaciones impuestas por la legislación civil y la administrativa aplicable por razón de la materia.
b) La realización de obras, edificaciones y construcciones y el desarrollo de usos y actividades que se legitimen expresamente en los términos dispuestos por esta Ley mediante calificación urbanística.
2- En el suelo no urbanizable de protección los deberes de la propiedad comprenden, además de los generales los siguientes:
a) Los que establezcan la legislación sectorial y las ordenaciones territoriales y urbanísticas, en función de las condiciones que el planeamiento fije para realizar las intervenciones y los usos permitidos.
b) Los que voluntariamente asuma el propietario para la realización de usos e intervenciones opcionales compatibles con el específico régimen de protección a que estén sometidos los terrenos.
(Según Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid)
Régimen de las actuaciones en suelo no urbanizable de protección
1- En el suelo no urbanizable de protección, excepcionalmente, a través del procedimiento de calificación previsto en esta Ley, podrán autorizarse actuaciones específicas, siempre que estén previstas en la legislación sectorial y expresamente permitidas por el Planeamiento regional territorial o el planeamiento urbanístico.
2- Además, en el suelo no urbanizable de protección podrán realizarse e implantarse con las características resultantes de su función propia y de su legislación específicamente reguladora, las obras e instalaciones y los usos requeridos por las infraestructuras y servicios públicos estatales, autonómicos o locales que precisen localizarse en terrenos con esta clasificación El régimen de aplicación sobre estas actuaciones será el mismo que se regula en los artículos 25 y 161 de esta Ley.
3- Previa calificación urbanística y dentro de los límites del número 1 de este articulo, el planeamiento regional territorial o el planeamiento urbanístico podrán prever en el suelo no urbanizable de protección de la letra b) del número I del artículo 16, las siguientes construcciones e instalaciones con los usos y actividades correspondientes:
a) Las de carácter agrícola, forestal, cinegético o análogo, así como las infraestructuras necesarias para el desarrollo y realización de las actividades correspondientes Los usos agrícolas, forestales cinegéticos o análogos, que deberán ser conformes en todo caso con su legislación especifica, comprenderán las actividades, construcciones o instalaciones necesarias para las explotaciones de tal carácter, incluidas las de elaboración de productos del sector primario, y deberán guardar proporción con la extensión y características de dichas explotaciones, quedando vinculadas a ellas ya las superficies de suelo que les sirvan de soporte.
b) Los usos a que se refiere este número, podrán ser autorizados con el accesorio de vivienda, cuando ésta sea necesaria para el funcionamiento de cada explotación e instalación.
c) Las de carácter extractivo. El uso extractivo comprenderá las construcciones e instalaciones estrictamente indispensables para: la investigación, obtención y primera transformación de los recursos minerales o hidrológicos. La superficie mínima de la finca soporte de la actividad será la funcionalmente indispensable.
d) Las instalaciones de dominio y uso público destinadas al ejercicio de actividades científicas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el alojamiento, si fuera preciso. En estos supuestos la superficie mínima de la finca será la que funcionalmente sea indispensable.
e) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de comercialización de productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas actividades.
f) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales rehabilitadas al efecto dentro de los limites superficiales y de capacidad que se determinen reglamentariamente.
g) La rehabilitación para su conservación, incluso con destino residencial, de edificios de valor arquitectónico, aún cuando se encontraran en situación de fuera de ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
1.1.2.1. Condiciones específicas para el Suelo No Urbanizable especialmente Protegido por Afección de Cauces, Riberas y Em ba lses.
Se refiere esta protección a los terrenos incluidos con esta denominación, que aunque no es posible delimitarlos en los planos de clasificación del suelo a escala 1: 20.000, debido a su pequeño tamaño (en general arroyos de escaso caudal de agua); han de tener en cuanta las condiciones establecidas por la Ley 29/1985, de 2 de Agosto, de Aguas, en una banda constante en cada margen y en toda su extensión longitudinal de :
Once metros en cauce de corrientes naturales discontinuas,
Veinticinco metros en corrientes naturales de cauces continuos lagunas y embalses públicos.
Los terrenos comprendidos dentro de esta línea de protección, quedan sujetos a las siguientes condiciones:
a) Se prohiben todo tipo de construcciones o instalaciones salvo las declaradas de interés social o utilidad pública que no puedan ubicarse en otra categoría de SNU. En las bandas lineales a lo largo de las márgenes descritas anteriormente solo se admitirán las instalaciones correspondientes a los usos asociados al aprovechamiento de los recursos hidráulicos que precisen de la continuidad de los mismos.
Las construcciones e instalaciones existentes con independencia de sus diferentes situaciones deberán evacuar con depuración adecuando su punto
de vertido a las condiciones establecidas en el Suelo No Urbanizable y, cuando sea posible, integrar el vertido en el sistema general de saneamiento.
En los terrenos colindantes con este tipo de suelo, independientemente de su clasificación, se procurará emplazar las construcciones e instalaciones una vez superadas la divisoria vertiente que contiene a este tipo de suelo.
b) Se prohibe cualquier tipo de vertido directo o indirecto en los cauces, cualquier a que sea la naturaleza de los vertidos o de los cauces así como los que se efectúen en le subsuelo o sobre el terreno, balsas o excavaciones mediante evacuación, inyección o depósito, salvo aquellos que se realicen mediante emisario y provenientes de una depuradora de un grado tal, que no introduzcan materias formas de energía o induzcan condiciones en el agua que, de modo directo o indirecto, impliquen una alteración perjudicial del entorno o de la calidad de las aguas en relación con los usos posteriores o con su función ecológica.
c) Se prohibe cualquier tipo de acumulación de residuos sólidos, escombros o sustancias cualquiera que sea su naturaleza y el lugar en que se depositen, que puedan constituir peligro en el sentido descrito en b).
d) Con independencia del dominio de los cauces, se prohíben los movimientos de tierras, instalaciones o actividades que puedan variar el curso natural de las aguas o modificar los cauces vertientes De igual forma, se prohibe la alteración de la topografía o vegetación superficial cuando represente un riesgo potencial de arrastre de tierras, aumento de la erosionabilidad o simple pérdida del tapiz vegetal.
e) Los cerramientos de fincas deberán retranquearse, en todo su longitud, una anchura mínima de cinco metros, del terreno cubierto por las aguas en las máximas crecidas ordinarias Con independencia de su dominio, deberán realizarse en soluciones constructivas y materiales tales que no interrumpan el discurrir de las aguas pluviales hacia sus cauces, no alteren los propios cauces ni favorezcan la erosión o el arrastre de tierras.
f) Quedan prohibidas las instalaciones para la extracción de áridos, incluso si proponen actuaciones complementarias para la regeneración de los suelos.
1.1.2.2. Condiciones específicas para el Suelo No Urbanizable especialmente Protegido integrado por las Vías Pecuarias.
Corresponde a los ámbitos de Suelo No Urbanizable en que se ubican los antiguos caminos por los que discurre o ha venido discurriendo el tránsito ganadero.
Por otra parte, los terrenos que conforman las vías pecuarias podrán ser destinadas a otros usos compatibles y complementarios en términos acordes con su naturaleza y sus fines, estando sometida su regulación a lo dispuesto en la Ley 3/1995, de 23 de Marzo, de Vías Pecuarias, ya la Ley 8/1998, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.
De acuerdo con el Art. 16 de la citada Ley 3/1995 son usos compatibles:
- Los usos tradicionales que, siendo de carácter agrícola y no teniendo la naturaleza jurídica de la ocupación, pueden ejercitarse en armonía con el tránsito ganadero.
- Las comunicaciones rurales y, en particular, el desplazamiento de vehículos y maquinaria agrícola deberán respetar la prioridad del paso de los ganados evitando el desvío de éstos o la interrupción prolongada de su marcha Con carácter excepcional y para uso específico y concreto, las Comunidades Autónomas podrán autorizar la circulación de vehículos motorizados que no sean de carácter agrícola, quedando excluidas de dicha autorización las vías pecuarias en el momento de transitar el ganado y aquellas otras que revistan interés ecológico y cultural.
- Serán también compatibles las plantaciones lineales, cortavientos u ornamentales, cuando permitan el tránsito normal de los ganados.
De acuerdo con el Art. 17, son usos complementarios de las vías pecuarias:
- El paseo, la práctica del senderismo, la cabalgada y otras formas de desplazamiento deportivo sobre vehículos no motorizados siempre que respeten la prioridad del tránsito ganadero.
- Podrán establecerse sobre terrenos de vías pecuarias instalaciones desmontables que sean necesarias para el ejercicio de estas actividades, conforme a lo establecido en el artículo 14 de la antedicha ley.
- Para ello será preciso informe del Ayuntamiento y autorización de la Comunidad de Madrid.
Cuando algunos usos en terrenos de vías pecuarias puedan suponer incompatibilidad con la protección de ecosistemas sensibles, masas forestales con alto riesgo de incendio, especies protegidas y prácticas deportivas tradicionales, las Administraciones competentes podrán establecer determinadas restricciones temporales a los usos complementarios.
1.2. SUELO NO URBANIZABLE CON PROTECCIÓN GENERAL.
1.2.1. Localización, delimitación y justificación del SNUP-P
Las categorías de SNUP-Preservado delimitadas en el término municipal de El Escorial están grafiadas en el plano de Ordenación de Clasificación del Suelo y son las indicadas en el capítulo anterior.
1.2.2. Régimen urbanístico en el SNUP
Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección.
1.- En el suelo no urbanizable de protección los derechos de la propiedad comprenden, además de los generales, los siguientes:
a) La realización de los actos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo
de medios técnicos e instalaciones, compatibles con la preservación de los valores que motivan su inclusión en esta clasificación de suelo.
Esta facultad comprende sólo los trabajos y las instalaciones que sean indispensables y estén permitidos o, en todo caso no prohibidos por las ordenaciones territorial y urbanística debiendo ejecutarse en los términos de éstas y con sujeción además y, en todo caso las limitaciones impuestas por la legislación civil y la administrativa aplicable por razón de la materia.
b) La realización de obras, edificaciones y construcciones y -el desarrollo de usos y actividades que se legitimen expresamente en los términos dispuestos por esta Ley mediante calificación urbanística.
2.- En el suelo no urbanizable de protección los deberes de la propiedad comprenden, además de los generales, los siguientes:
a) Los que establezcan la legislación sectorial y las ordenaciones territoriales y urbanísticas, en función de las condiciones que el planeamiento fije para realizar las intervenciones y los usos permitidos.
b) Los que voluntariamente asuma el propietario para la realización de usos e intervenciones opcionales compatibles con el específico régimen de protección a que estén sometidos los terrenos.
(Según Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid)
Régimen de las actuaciones en suelo no urbanizable de protección.
1.- En el suelo no urbanizable de protección, excepcionalmente, a través del procedimiento de calificación previsto en esta Ley, podrán autorizarse actuaciones especificas, siempre que estén previstas en la legislación sectorial y expresamente permitidas por el planeamiento .regional territorial o el planeamiento urbanístico.
2.- Además, en el suelo no urbanizable de protección podrán realizarse e implantarse con las características resultantes de su función propia y de su legislación especifica mente reguladora, las obras e instalaciones y los usos requeridos por las infraestructuras y servicios públicos estatales. autonómicos o locales que precisen localizarse en terrenos con esta clasificación. El régimen de aplicación sobre estas actuaciones será el mismo que se regula en los artículos 25 y 161 de esta Ley.
3.- Previa calificación urbanística y dentro de los limites del número 1 de este articulo, el planea miento regional territorial o el planeamiento urbanístico podrán prever. en el suelo no urbanizable de protección de la letra b) del número 1 del artículo 16,las siguientes construcciones e instalaciones con los usos y actividades correspondientes:
a) Las de carácter agrícola, forestal. cinegético o análogo, así como las infraestructuras necesarias para el desarrollo y realización de las actividades correspondientes. Los usos agrícolas, forestales, cinegéticos o análogo. que deberán ser conformes en todo caso con su legislación específica, comprenderán las actividades. construcciones o instalaciones necesarias para las explotaciones de tal carácter, incluidas las de elaboración de productos del sector primario, y deberán guardar proporción con la extensión y características de dichas explotaciones, quedando vinculadas a ellas ya las superficies de suelo que les sirvan de soporte.
b) Los usos a que se refiere este número, podrán ser autorizados con el accesorio de vivienda, cuando ésta sea necesaria para el funcionamiento de cada explotación e instalación.
c) Las de carácter extractivo. El uso extractivo comprenderá las construcciones e instalaciones estrictamente indispensables para la investigación, obtención y primera transformación de los recursos minerales o hidrológicos. La superficie mínima de la finca soporte de la actividad será la funcionalmente indispensable.
d) Las instalaciones de dominio y uso público destinadas al ejercicio de actividades científicas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el alojamiento. si fuera preciso. En estos supuestos, la superficie mínima de la finca será la que funcionalmente sea indispensable.
e) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de comercialización de productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas actividades.
f) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales rehabilitadas al efecto, dentro de los límites superficiales y de capacidad que se determinen reglamentariamente.
g) La rehabilitación para su conservación, incluso con destino residencial, de edificios de valor arquitectónico, aún cuando se encontraran en situación de fuera de ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
Para cada subcategoría el Plan pormenorizará las condiciones específicas de utilización de los suelos, restringiendo las condiciones antedichas.
2. SUELO URBANO
2.1. Categoría de Suelo Urbano Consolidado
2.1.1. Localización, delimitación y justificación del Suelo Urbano Consolidado
Comprende el tejido consolidado del núcleo de El Escorial, el núcleo de Peralejo, más las urbanizaciones Los Arroyos, Las Suertes, Pinosol y Los Alcores I y II.
Estas áreas de Suelo Urbano Consolidado están grafiadas en los planos de ordenación.
2.1.2. Régimen urbanístico en el Suelo Urbano Consolidado
Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano consolidado
El contenido urbanístico del derecho de propiedad en suelo urbano consolidado comprenderá, además de los generales, los siguientes derechos y deberes, cuyo ejercicio se verificará secuencialmente según proceda:
1. Realizar las obras ordinarias de carácter accesorio que resten para completar la urbanización de forma que la parcela adquiera la condición de solar con carácter previo o, en su caso y en las condiciones que se fijen, de forma simultánea a la edificación.
2. Edificar en el solar en las condiciones y, en su caso, plazos establecidos por el planeamiento.
3. Destinar la edificación a alguno de los usos legitimados por la ordenación urbanística en vigor.
4. Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificación a fin de que ésta mantenga en todo momento las condiciones mínimas requeridas para la autorización de su ocupación.
(Según Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid)
Régimen del suelo urbano consolidado
1.- En suelo urbano consolidado los terrenos estarán legalmente vinculados a los usos previstos por la ordenación urbanística y en su caso a la construcción o edificación, así como afectados por la carga de la ejecución y la financiación de todas las obras de urbanización que aún resten para que la parcela correspondiente adquiera la condición de solar, incluyendo cuando proceda, la cesión a título gratuito de la superficie destinada a vial, y las infraestructuras de urbanización pendientes a todo lo largo del perímetro de la parcela, cuando ello fuera posible, y al pago de la cuota de urbanización correspondiente en otro caso.
2.- Cuando proceda, la realización de cualquier acto de edificación requerirá con carácter previo la puesta a disposición del Municipio de la superficie a que se refiere el número anterior y la prestación de garantía suficiente para la realización de las obras de urbanización pendientes.
3.- Para la materialización de la superficie edificable permitida podrá autorizarse la edificación aun cuando la parcela correspondiente no tenga la condición de solar siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Asunción expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realización simultánea de toda la urbanización pendiente y la edificación y de formalización, en su caso, de la cesión de superficie de vial asimismo pendiente así como de no ocupación ni utilización de la edificación hasta Ia total terminación de las obras la materialización en su caso, de la cesión y el efectivo funcionamiento de los servicios urbanos correspondientes.
b) El compromiso de no ocupación, ni utilización, incluirá el de consignación de condición con idéntico contenido, en cuantos negocios jurídicos se celebren con terceros e impliquen el traslado a éstos de alguna facultad de uso disfrute o disposición sobre la edificación o parte de ella.
c) Prestación de garantía en cuantía suficiente para cubrir el coste de ejecución de las obras de urbanización comprometidas.
2.2. Categoría de Suelo Urbano No Consolidado
2.1.1. Localización, delimitación y justificación del Suelo No Urbano Consolidado
Comprende la superficie de las Unidades de Actuación delimitadas por el planeamiento vigente que no se desarrollaron y que siguen manteniendo su razón de persistir, más todo el conjunto de suelos al sur del casco pendientes de una ordenación más integrada (Prado Nuevo, Prado Redondo y los espacios en el entorno del Parque de Bomberos, PLEMA y el matadero municipal, suelos parcialmente consolidados y urbanizados. También forman parte de esta categoría el núcleo de Navalquejigo, las urbanizaciones Monte Encinar, Santa Teresa y Prado de la Mata.
2.1.2. Régimen urbanístico en el Suelo Urbano No Consolidado
Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano no consolidado
1- El contenido urbanístico del derecho de propiedad en suelo urbano no consolidado comprenderá, además de los generales, los siguientes derechos y/o deberes, cuyo ejercicio se verificará secuencialmente según proceda:
a) Instar a la aprobación del pertinente planeamiento de desarrollo a fin de establecer la ordenación pormenorizada precisa para legitimar la actividad de ejecución del Planeamiento.
b) Instar a la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución y al señalamiento del sistema de ejecución.
(Modificado por la Ley 14/2.001, de 26 de Diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas que modifica parcialmente esta Ley)
c) Llevar a cabo la actividad de ejecución o, en todo caso, intervenir y participar en ella con arreglo al principio de distribución equitativa de beneficios y cargas, y en los términos y condiciones determinados en el
a)
Título III de esta Ley, salvo en los casos en que aquélla deba realizarse por un sistema público de ejecución.
(Modificado por la Ley 14/2001, de 26 de Diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas que modifica parcialmente esta Ley)
2- Durante el proceso de ejecución del ámbito de actuación los propietarios de suelo urbano no consolidado tendrán, además de los generales, los siguientes deberes específicos:
a) Abstenerse de toda actuación en contra o al margen del sistema de ejecución que se haya determinado.
b) Efectuar a titulo gratuito, en la forma y cuantía dispuesta en esta Ley y en el contexto del sistema de ejecución establecido, las cesiones de suelo reservado para las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos.
c) Ceder a título gratuito al Municipio, en solares, en la forma y cuantía dispuesta en esta Ley, las superficies precisas para la materialización del 10 por ciento del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito de actuación o unidades de ejecución en que se divida, por su superficie.
d) Costear y, en su caso, ejecutar en las condiciones y los plazos fijados a tal fin y en el contexto del sistema de ejecución establecido al efecto, la totalidad de las obras de urbanización, incluida la parte que proceda de las obras precisas para asegurar la conexión del ámbito de actuación a las redes generales y, en su caso, supramunicipales de infraestructuras, equipamientos y servicios de la ordenación estructurante del planeamiento general y la integridad y funcionalidad de éstas, así como para reforzar, mejorar o ampliar tales redes cuando sea necesario para compensar el impacto y la sobrecarga que suponga la puesta en uso del ámbito de actuación.
e) Realojar a los ocupantes legales de in muebles que constituyan su residencia habitual, en las actuaciones urbanísticas que exijan el desalojo de dichos ocupantes y en los supuestos, términos y condiciones establecidos por la legislación de pertinente aplicación.
(Modificado por la Ley 14/2001, de 26 de Diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas que modifica parcialmente esta Ley).
3- Culminado el proceso de ejecución del planeamiento, en la forma establecida en el artículo 71 de esta Ley, los terrenos comprendidos en el
correspondiente ámbito de actuación alcanzarán la categoría de suelo urbano consolidado y, en consecuencia, los derechos y deberes de la propiedad serán los establecidos en cl artículo anterior.
(Según Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid)
Régimen del suelo urbano no consolidado
1- En el suelo urbano no consolidado solo podrán realizarse, mientras no cuente con ordenación pormenorizada establecida directamente por el planeamiento general o, en desarrollo de éste, por el correspondiente planeamiento de desarrollo:
a) Las obras correspondientes a infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de las redes desmidas por la ordenación estructurante del planeamiento general, así como las de infraestructuras y servicios públicos de la competencia de cualquiera de las Administraciones públicas y los servicios públicos prestados por compañías suministradoras que sean compatibles con la ordenación establecida en el planeamiento.
b) Los usos, construcciones, edificaciones e instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidas por la legislación sectorial ni por el planeamiento los cuales habrán de cesar en todo caso y ser demolidas, sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración urbanística las licencias o autorizaciones que se concedan con estas condiciones, deberán ser aceptadas expresamente por el propietario.
La eficacia de las licencias quedará condicionada en lodo caso ala prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y desmantelamiento, así como de inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter precario de los usos, las obras y las instalaciones.
c) Las obras de mantenimiento y conservación de construcciones, edificios e instalaciones.
2- El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo urbano no consolidado, sea directamente a través del planea miento general o mediante eI planeamiento de desarrollo, determina lo siguiente:
a) La vinculación legal de los terrenos al pertinente proceso urbanizador y edlficatorio del ámbito de actuación o de las unidades de ejecución en las que se divida, en el contexto del sistema de ejecución determinado al efecto.
b) La afectación legal de los terrenos al cumplimiento en los términos del sistema de ejecución que se fije al afecto, al cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, tal como resulten precisados por el planeamiento urbanístico así como, en su caso, a la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los propietarios Cuando la superficie total de los terrenos con destino o uso públicos y carácter dotacional previamente existentes en la unidad de ejecución sea igual o superior a la que deba resultar de la ejecución del planeamiento urbanístico, se entiende sustituida una por otra, percibiendo la Administración el exceso, si la hay y en la proporción que corresponda, en terrenos con edificabilidad.
c) La afección legal de los terrenos al cumplimiento de la cesión correspondiente al 10 por ciento del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito de actuación o de las unidades de ejecución en las que se divida, por la superficie del mismo; el cual se cederá urbanizado al Municipio.
d) El derecho de los propietarios a la adjudicación de solar o solares resultantes de la ejecución en proporción al valor del terreno por ellos aportado salvo que no asuman la ejecución ni participen en ella.
e) La afectación legal de los terrenos obtenidos por la Administración en virtud de cesión a título gratuito y por cualquier concepto a los destinos previstos por esta Ley y en virtud de la misma por el planeamiento urbanístico.
3- Antes de la finalización de las obras de urbanización no es posible, con carácter general, la realización de otros actos edificatorios o de implantación de usos que los provisionales previstos en la letra b) del número 1 anterior Sin embargo, podrá autorizarse la edificación vinculada a la simultánea terminación de las obras de urbanización inmediata a la parcela de que se trate, en las mismas condiciones que en el suelo urbano consolidado.
3. SUELO URBANIZABLE
3.1. SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO
3.1.1. Localización, delimitación y justificación del Suelo Urbanizable Sectorizado
El plano de ordenación de Clasificación del Suelo recoge la localización de los Suelos Urbanizables propuestos.
3.1.2. Régimen urbanístico en el Suelo Urbanizable Sectorizado Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable sectorizado
El contenido urbanístico del derecho de propiedad en suelo urbanizable sectorizado comprenderá, además de lo generales, los mismos derechos y deberes establecidos para el suelo urbano no consolidado.
CAPÍTULO V. CUADRO RESUMEN GENERAL
A continuación se presenta el cuadro relativo a los suelos urbanos y urbanizables. El número de viviendas (determinación no estructurante según la ley 9/2001) se incluye a efectos de consideración de una densidad de referencia.
PLAN GENERAL DE EL ESCORIAL(DOCUMENTO DE AVANCE)
------- DOCUMENTO EXTRAIDO DEL ORIGINAL FACILITADO POR EL AYUNTAMIENTO. IMÁGENES Y ESTADISTICAS SE HAN UBICADO FUERA DEL TEXTO PARA ACCEDER DIRECTAMENTE -------> http://elescorialpgou.blogspot.com
------- VER DOCUMENTO DE INFORMACIÓN -----> http://elescorialinformacionpgou.blogspot.com/
ÍNDICE TOMO II: AVANCE DE PLANEAMIENTO
CAPÍTULO I. OBJETIVOS DEL PLAN
1. ÁMBITO
2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA REVISIÓN DEL PLANEAMIENTO
3. OBJETIVOS DEL PLAN
3.1. OBJETIVOS GENERALES
3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
3.2.1. El territorio
3.2.2. Actividades económicas
3.2.3. El tejido residencial
3.2.4. Redes públicas
3.2.5. Transporte
3.2.6. Protección del patrimonio construido
CAPÍTULO II.- ESTRUCTURA URBANA Y MODELO DE DESARROLLO. JUSTIFICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL MODELO ADOPTADO
1.- ALTERNATIVAS DE DESARROLLO
2.- LA PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE
3.- ESTRUCTURA GENERAL Y ORGÁNICA DEL TERRITORIO
3.1.- LA ESTRUCTURA TERRITORIAL Y LOS ASENTAMIENTOS DE POBLACIÓN
4.- EL MODELO URBANO Y DE GESTIÓN
CAPÍTULO III.- PROPUESTA DE ORDENACIÓN
1.- EL ESPACIO RESIDENCIAL
1.1.- CASCO URBANO
1.2.- EL ENSANCHE
1.3.- PERALEJO
1.4.- NAVALQUEJIGO
1.5.- LAS URBANIZACIONES
1.6.- NUEVAS ACTUACIONES AL SUR DEL CASCO: PRADO REDONDO Y PRADO NUEVO
1.7.- EL SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL: NUEVOS CRECIMIENTOS
PLAN GENERAL DE EL ESCORIAL. DOCUMENTO DE AVANCE.
JAVIER RUIZ SÁNCHEZ ARQUITECTO
2.- LAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS
2.1.- ZONA DE SERVICIOS EN EL ZABURDÓN
2.2.- ACTIVIDADES ECONÓMICAS EN PERALEJO (CARRETERA DE ZARZALEJO)
3.- EL TERRITORIO
3.1.- CATEGORÍAS DEL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN
3.1.1.- Suelo no urbanizable con protección específica 3.1.2.- Suelo no urbanizable con protección general
4.- ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL SUELO URBANO 4.1.- ÁREAS HOMOGÉNEAS
4.2.- ÁMBITOS DE ACTUACIÓN
4.3.- PLANES PARCIALES DE REFORMA INTERIOR
5.- ELEMENTOS ESTRUCTURANTES DEL SISTEMA DE REDES PÚ BLICAS
5.1.- RED DE EQUIPAMIENTOS Y ZONAS VERDES
5.1.1.- Red de equipamientos sociales
5.1.2.- Red de espacios libres y zonas verdes
5.2.- NIVEL JERÁRQUICO DE LAS REDES 5.1.1. Redes Supramunicipales 5.1.2. Redes Generales
5.1.3. Redes Locales
CAPÍTULO IV.- RÉGIMEN DEL SUELO
1.- SUELO NO URBANIZABLE
1.1.- SUELO NO URBANIZABLE CON PROTECCIÓN ESPECÍFICA 1.1.1. Localización, delimitación y justificación del SNUP-E 1.1.2. Régimen urbanístico en el SNUP-E
1.1.2.1. Condiciones específicas para el Suelo No Urbanizable especialmente Protegido por Afección de Cauces, Riberas y Embalses.
1.1.2.2. Condiciones específicas para el Suelo No Urbanizable especialmente Protegido integrado por las Vías Pecuarias.
1.2.- SUELO NO URBANIZABLE CON PROTECCIÓN GENERAL 1.2.1. Localización, delimitación y justificación del SNUP 1.2.2. Régimen urbanístico en el SNUP
2.- SUELO URBANO
2.1.- SUELO URBANO CONSOLIDADO
2.1.1. Localización, delimitación y justificación del SUC 2.1.2. Régimen urbanístico en el SUC
2.2.- SUELO URBANO NO CONSOLIDADO
2.2.1. Localización, delimitación y justificación del SUNC 2.2.2. Régimen urbanístico en el SUNC
3.- SUELO URBANIZABLE
3.1.- SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO
3.1.1. Localización, delimitación y justificación del SUNC 3.1.2. Régimen urbanístico en el SUNC
CAPÍTULO V.- CUADRO RESUMEN GENERAL CAPÍTULO VI.- PLANOS
CAPÍTULO I. OBJETIVOS DEL PLAN
1. ÁMBITO
El Municipio de El Escorial se encuentra situado en el cuadrante noroccidental de la Comunidad de Madrid, al pie de la zona central de la Sierra de Guadarrama. Está constituido por el núcleo urbano tradicional, que ha establecido una sensible continuidad con el vecino San Lorenzo, más un conjunto de desarrollos exteriores, algunos soportados en pequeños núcleos tradicionales (Peralejo, Navalquejigo) y otros urbanizaciones más recientes.
Limita al norte y noroeste con San Lorenzo de El Escorial; al este con Galapagar y Colmenarejo, si bien en un punto prácticamente confluyen, además, Collado Villalba y Guadarrama; al sur con Valdemorillo y al suroeste con Zarzalejo y, de manera puntual, Robledo de Chavela.
El término municipal tiene una superficie de 6.941 ha, con una altura media de 909 metros.
2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA REVISIÓN DEL PLANEAMIENTO
La conveniencia de la formulación del Plan General radica en la necesidad de replantear el modelo territorial nuevo que recoja el planeamiento actual, reencamine la gestión de aquellos polígonos no desarrollados en las Normas Subsidiarias vigentes y proponga de manera muy puntual otros suelos que tengan la vocación de desarrollarse, dado que el diagnóstico general prevé que con el suelo actualmente clasificado el municipio puede dar respuesta a las demandas en un futuro a medio plazo.
En cualquier caso, la entrada en vigor de la nueva Ley 9/2001, de 27 de Julio de 2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid hace necesaria la adaptación de los instrumentos de planeamiento a la nueva regulación.
Se plantea el Plan General como un instrumento para dar solución a la falta de adecuación del planeamiento vigente a las necesidades del municipio de El Escorial. Las Normas Subsidiarias vigentes fueron aprobadas definitivamente por acuerdo de Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 9 de enero de 1997, acuerdo publicado en el BOCM el 11 de febrero de 1997, después de la subsanación de determinados aspectos señalados como deficiencias en el Acuerdo de Comisión de Urbanismo de 24 de junio de 1995.
3. OBJETIVOS
3.1. OBJETIVOS GENERALES
La propuesta de planeamiento general de El Escorial se soporta en un conjunto básico de decisiones previas:
- Revitalización y protección del Patrimonio Histórico-Artístico.
- Respeto y conservación del Medio Natural.
- Desarrollos urbanísticos equilibrados y compatibles con los dos temas anteriores.
- Mejoras básicas de equipamientos e infraestructuras.
- Revitalización económica basada en decisiones de carácter espacial.
Sobre ellos se ha diseñado el modelo de desarrollo estructural espacial encaminado a la puesta en valor de un territorio singular, en su entorno más próximo y en el intermedio.
Los activos con los que cuenta en la actualidad El Escorial son numerosos, pero necesitan de una percepción integradora que permita la puesta en valor de todos ellos. Los más inmediatos serían:
- Concentración de valores de Patrimonio en sus diferentes vertientes: Histórico-Artístico, Cultural, Natural y Humano, que tanto han sobresalido durante su historia.
- Relación con el entorno, situación en el sistema subregional, con vías de comunicación aceptables que permiten un nivel de movilidad y relación específico.
- Terciarización de la población, desarrollo de servicios urbanos, que podría admitir las nuevas propuestas de desarrollo sin producir la desmembración de sus componentes.
- Relación con el conjunto de los centros y espacios de atracción económica y cultural.
En el tema de patrimonio, en aspectos específicamente urbanísticos, además de la protección de los espacios singulares, se propone una acción basada en la revitalización del casco urbano como centro de actividad del municipio y la potenciación de las entradas históricas como seña de identidad.
En cuanto al medio natural, se propone la utilización de los terrenos disponibles para realizar mejoras ambientales: limpieza, reforestación, introducción de cultivos nuevos, creación de áreas recreativas disuasorias, etc., para lo que, en principio, podría contarse con propiedades particulares; potenciación de las actividades y estructuras en funcionamiento en la actualidad; diseño de nuevas actividades ambientales centralizadas en El Escorial. Mejora de la calidad atmosférica e hídrica, tratamiento de residuos sólidos y líquidos. Corrección de impactos visuales. Protección de cauces y riberas. Recuperación de zonas tradicionales de ocio, cultivo y otras actividades. Estos terrenos se podrían destinar a nuevas formas económicas integradas en el medio, en conexión con otras iniciativas de educación ambiental, y actividades formativas y de sensibilización ambiental.
Los desarrollos son limitados y tienen en cuenta el sistema tradicional de asentamientos en el entorno, incluyendo las fincas e instalaciones históricas, etc.
3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
3.2.1. El territorio
El desarrollo y mantenimiento del medio ambiente tanto de los núcleos urbanos como del suelo no urbanizable del municipio y la coordinación y
colaboración con proyectos y políticas de mantenimiento de los valores naturales y paisajísticos del entorno del municipio, son políticas imprescindibles, para el mantenimiento y mejora de la calidad urbana y para la oferta de un soporte de calidad para las nuevas actividades económicas, que buscan cada vez mas, enclaves que junto a la existencia de redes y servicios oferten territorios y ciudades con calidad medioambiental que garanticen la calidad de vida de sus habitantes y trabajadores y una ausencia de factores externos que dificulten el desarrollo de procesos residenciales y económicos cada vez mas sofisticados y sensibles a la calidad ambiental.
-Mezcla de usos del suelo.
La mezcla ponderada de los usos en cada sector, urbanización o ámbito funcional genera la usual riqueza del ambiente urbano; además esta mezcla de usos debe actuar de manera disuasoria con respecto a la necesidad de desplazamientos cotidianos al centro urbano desde las urbanizaciones o a otros centros, reduciendo así el efecto del tráfico. Se trata de buscar equilibrios de proximidad en cuanto al abastecimiento de servicios a la población, tanto en el casco tradicional como en las urbanizaciones.
-Revalorización del entorno natural.
La preocupación de los temas ecológicos ha aumentado el interés y valor de los espacios libres, implicando una conciencia colectiva de su valor y calidad, implicando la necesidad de una política de ampliación del patrimonio publico y del mantenimiento y cuidado del medio natural.
Desde este punto de vista no sólo se recogen aquellas protecciones de carácter sectorial sino que, de acuerdo con la información urbanística, se extienden éstas a zonas de capeo y uso ganadero, recogiendo tanto los valores naturales como la importancia de la actividad agropecuaria todavía existente en el municipio. Las características del suelo, desde el punto de vista geomorfológico, obligan también a la imposición de severas restricciones a los usos en zonas imprescindibles para la recarga y protección del importante sistema hidrológico, sólo protegido en su máxima amplitud como humedales los elementos más específicos.
El objeto del plan es el entendimiento del conjunto medio físico - medio humano, incluyendo los importantísimos valores históricos, como una unidad, potenciando ésta en una concepción unitaria del conjunto del municipio.
-Gestión del agua.
Es necesario implantar políticas que garanticen la calidad y accesibilidad de los cursos de agua, mediante el mantenimiento y consolidación de los proyectos y políticas de depuración y gestión racional de los recursos. A tal efecto se propone la racionalización del sistema de depuración de aguas residuales, uno de los grandes defectos de los desarrollos más incontrolados llevados a cabo en el municipio.
Varias de las urbanizaciones carecen de conexión a emisarios o depuradoras de cierta capacidad. El plan deberá garantizar la conexión plena del conjunto urbanizado a una red de depuración suficiente. En particular se planteará un sistema de bombeo de las aguas residuales del conjunto urbanizado en el entorno de Peralejo hasta la depuradora, así como la resolución de las deficiencias de las urbanizaciones Monte Encinar y Montecillo de San Ignacio.
-Gestión de la energía urbana.
El consumo de energía está estrechamente ligado a la contaminación atmosférica. Un uso más eficaz de la energía podría contribuir de forma significativa a la reducción de la contaminación atmosférica y por tanto la aportación de las ciudades al efecto invernadero. Mas allá de las políticas sobre el transporte se podrían realizar mejoras en las áreas de: diseño de los edificios, adaptándolos a los principios de la arquitectura bioclimática; mejora del aislamiento térmico en edificios ya construidos; eficacia de los sistemas de calefacción. A tal efecto, la ordenanza contemplará dichos temas de manera específica.
-Gestión de los residuos urbanos.
La producción de residuos es casi exponencial en nuestras ciudades, apareciendo como necesaria una política racional de su gestión, que indiscutiblemente deberá de incluir el reciclaje. El plan incluirá en lo posible localizaciones para el tratamiento y reciclaje de la basura, tanto en localizaciones para su concentración o fraccionamiento como en el apoyo desde la normativa urbanística para la existencia de pequeños espacios para su almacenamiento.
3.2.2. Actividades económicas
Se plantea limitar la calificación de suelo para el desarrollo de actividades económicas, que se debe basar en el desarrollo del polígono asociado al Ensanche más un pequeño enclave extensivo de actividad limpia, garantizando, en este caso, la coexistencia de la actividad con bandas de zonas verdes y vegetación, más su perfecta conexión a la red de saneamiento antes citada. No se propone ni un polígono de escala, ni el uso industrial de transformación, ni de almacenaje.
Se plantean zonas de servicios económicos de tipo general (hotelero, comercio, ocio, etc. … ) en determinadas zonas de centralidad y/o accesibilidad. Sin perjuicio de mayor concreción funcional en el desarrollo del plan se plantea una zona en el vacío urbano detrás de los Sagrados Corazones con destino hotelero, una zona más compleja en el acceso al casco desde la carretera de Guadarrama (glorieta del Zaburdón) destinado a servicios generales a la población, mientras que en el desarrollo del área homogénea entre Prado Redondo y el río Aulencia se prevé un posible desarrollo terciario empresarial.
Se plantea una nueva área de centralidad sobre el apeadero de Las Zorreras.
3.2.3. El tejido residencial
Modelo de crecimiento: El horizonte de población a doce años vista se pretende que sea de unos veintidós mil habitantes, con un desarrollo de la vivienda como lugar de residencia habitual en un 75% y un desarrollo del 25% como segunda, fomentando la tipología de desarrollo de la forma urbana del casco tradicional en éste, y la vivienda unifamiliar o conjuntos mancomunados de calidad en las urbanizaciones.
La situación actual del mercado de la vivienda es la del final del ciclo expansivo de los años 95 al 2002, con una punta en los precios de la vivienda que han llegado a generar gran alarma social. No obstante de la tendencia anterior las demandas de nuevas viviendas por creación de nuevos hogares y por el descenso en el número de miembros de la unidad familiar continua agolpándose en los sectores de menores rentas económicas, agravando el déficit de viviendas de VPP que se ha producido en los años anteriores, en los que el sector inmobiliario se alejó de la producción de viviendas protegidas debido al diferencial económico que existía en la producción de viviendas en régimen libre, y que se mantiene debido a la falta de suelo a precios de modulo de VPP, debido al retraso en la percepción de la crisis de los propietarios que mantienen en gran parte intactas sus esperanzas de beneficios de los años anteriores.
Dentro del área consolidada se desea ajustar las condiciones de aprovechamientos urbanísticos, con objeto de facilitar una mayor adecuación al objetivo de desarrollar el conjunto de forma armónica, ordenando y armonizando el modelo parcelario, la ocupación en planta, equilibrando el espacio libre con el edificado, ampliar las opciones de usos compatibles con el uso principal y regulando las condiciones estéticas, conjugando la tendencia a conservar la fisonomía y la identidad propia del lugar con el uso de nuevos materiales y aparición de nuevas técnicas.
3.2.4. Redes Públicas
Con independencia de las exigencias legales respecto a la obtención de suelos y ejecución de la urbanización, se pretende exigir mayor cesión para
la obtención de suficiente suelo dotacional y facilitar la evolución equilibrada del casco urbano, y sobre todo, por ser más deficientes en este aspecto, las urbanizaciones, tanto en mejoras y construcción de dotaciones así como en infraestructuras.
La abstracción del concepto de servicio ha llevado a una especialización continua y selectiva de los equipamientos que han acabado por ser tan monofuncionales, que pierden gran parte de su calidad, es el caso de tantas áreas deportivas que en un esfuerzo por agotar el suelo disponible, no dejan espacio para la observación, la estancia o el encuentro, dificultando no tanto su uso como su labor de catalizador social.
Es necesario realizar una lectura nueva y matizada de la ciudad real en la que nos encontramos, para desarrollar "planes de intervención integral" que permitan la programación de inversiones públicas coordinadas que den un marco cierto y estable al objetivo de vertebración social.
Los cambios sufridos en la estructura demográfica y social de la ciudad unidos a la suavización de las carencias históricas, obligan a plantearse la definición de una nueva generación de equipamientos basada en principio en las nuevas necesidades emergentes; y por otra a producir equipamientos en los que el ciudadano no sea receptor sino actor, con nuevas tipologías de equipamientos socio-culturales, o cesión de espacios y locales a asociaciones cívicas y la definición de un nuevo tipo de dotaciones basadas en el medio ambiente.
El Escorial dispone ya de hecho de un conjunto de equipamientos, que le corresponden no solo por su tamaño sino por la misión que cumple en el conjunto de la región; se trataría de realizar o reforzar aquellos equipamientos que demanda por su misión de subcentro de servicios regionales.
Es necesario articular la participación de las poblaciones afectadas, de forma que se garantice por una parte el éxito en la detección de las carencias reales, y por otra el éxito de la oferta realizada, buscando tanto el éxito en su ubicación espacial como en el conocimiento de la oportunidad de la acción propuesta que provoca la participación de los ciudadanos en su diseño y gestión.
3.2.5. Transporte
La gestión del transporte podría parecer a primera vista un pequeño problema en El Escorial, como en la mayor parte de municipios, pero el municipio, con sus características, es el centro de atracción de un área mayor, produciéndose un flujo más o menos intenso, que puede llegar a sobresaturación del espacio publico por el vehículo privado, lo que puede obligar a la delimitación de un área de aparcamiento controlado.
La necesaria reducción del uso del vehículo privado, deberá venir acompañada de un conjunto de medidas claramente percibibles por el ciudadano, en donde cada restricción se vea acompañada de una ampliación en otras áreas de la vida ciudadana: áreas peatonales o semipeatonales, plantaciones de arbolado, nuevas líneas o servicios especiales de transporte publico, servicios para los ciclistas, o generación de aparcamientos para residentes y visitantes.
3.2.6. Protección del patrimonio construido
La política de rehabilitación y conservación del magnífico patrimonio histórico se podrá completar con una política global de rehabilitación del parque residencial, ajustándola a las posibilidades de financiación y concertación.
Desde este punto de vista, la colaboración con Patrimonio Nacional y con las Direcciones Generales de Patrimonio y Arquitectura de la Comunidad de Madrid deben continuar con objeto de llevar a cabo la protección y recuperación de elementos y ámbitos urbanos de interés. A la recuperación del Paseo del Álamo deben seguir operaciones de recuperación de vías y entornos (Felipe II, Cruz de la Horca, entorno de San Bernabé).
La protección debe extenderse a aquellos elementos de importancia histórica o etnográfica exteriores a los núcleos. Se trata de una protección activa, dotando de usos adecuados a determinados elementos, como puede ser el caso del conjunto de El Enebral.
CAPÍTULO II. ESTRUCTURA URBANA Y MODELO DE DESARROLLO. JUSTIFICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL MODELO ADOPTADO
1. ALTERNATIVAS DE DESARROLLO
Las alternativas para el desarrollo propuesto en El Escorial están muy limitadas por la singularidad medioambiental, topográfica y patrimonial, incluyendo el paisaje, en torno al medio urbano tradicional.
Una alternativa sería plantear un conjunto de crecimientos notables en torno al núcleo urbano y las urbanizaciones mayores, planteando incluso una densificación. Esta opción fue desechada por distintos motivos: impondrá una sobrecarga difícilmente asumible para las infraestructuras existentes, algunas de las cuales, cómo el saneamiento, son deficitarias en este momento. También pondrán en peligro el frágil equilibrio entre el entorno natural y el medio urbano que existe en la actualidad. Además este planteamiento impediría una estructura coherente, dado el alto grado de protección por razones diversas de una gran parte de la superficie del término, lo que ocasionaría un nuevo modelo de dispersión.
La solución que finalmente se propone trata de permitir un crecimiento limitado en torno al núcleo urbano, que mediante una serie de operaciones puntuales, permita que este se desarrolle de manera sostenible y equilibrada. Por otra parte se plantean pequeños desarrollos como sutura entre los continuos urbanizados en las urbanizaciones, con objeto de plantear la subsanación de deficiencias en equipamiento e infraestructuras desde puntos de vista globales. Así, lo que se propone es compactar tres grandes conjuntos, el propio casco, el conjunto Monte Encinar/Las Suertes/Navalquejigo/Los Arroyos, y el conjunto Pinosol/Peralejo/Ventorro/Prado de la Mata/Alcor I y II. Se trata de simplemente clasificar los espacios intersticiales y rediseñar la gestión desde planteamientos globales.
2. LA PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE
Se propondrán a lo largo de los procesos de pormenorización de la ordenación medidas para controlar y reducir la incidencia negativa sobre el medio ambiente de los procesos urbanísticos (impactos sobre el aire, el agua y los ecosistemas).
Se considera adecuado el modelo desarrollado a la capacidad de carga del medio del municipio.
3. ESTRUCTURA GENERAL Y ORGÁNICA DEL TERRITORIO
La estructura propuesta por el Plan, como no podía ser de otra manera, reconoce esta estructura latente, núcleo urbano, redes de comunicaciones y estructura de grandes fincas, más las urbanizaciones. Apuesta, como ya se ha planteado, por la mejora del conjunto mediante actuaciones de sutura u corrección de deficiencias generadas por los desarrollos urbanizadores inconexos.
3.1. LA ESTRUCTURA TERRITORIAL Y LOS ASENTAMIENTOS DE POBLACIÓN.
Se recoge la estructura basada en tres continuos urbanos con cierto nivel de independencia funcional, cuando no, como en el caso de las urbanizaciones del este (Monte Encinar y adyacentes), pertenencia a una unidad de ámbito supramunicipal imposible de considerar de manera aislada con respecto a los municipios limítrofes.
En el caso del casco urbano la estructura presente se considera plenamente consolidada con los desarrollos en marcha (incluyendo el Ensanche), planteándose solamente acciones sobre los escasos vacíos internos y pequeñas acciones de reurbanización interior. En este caso, las acciones más importantes a acometer tienen que ver con la conformación de límites y configuración de las accesos. Así, los únicos desarrollos, en cualquier caso muy limitados, se plantean al norte, en el acceso desde la carretera de Guadarrama, y al sur, en los conjuntos de Prado Redondo y Prado Nuevo, adaptándose a los nuevos trazados viarios.
En el caso de las urbanizaciones al sur, sobre la carretera de Valdemorillo y Zarzalejo, a las que nos hemos referido como entorno de Peralejo, la necesidad de resolver de manera conjunta aspectos infraestructurales supone la propuesta de plantear los desarrollos sobre los vacíos entre las propias urbanizaciones, convirtiendo los desarrollos aislados en un conjunto equipado.
El mayor nivel de consolidación y compacidad de las urbanizaciones al este limita los desarrollos en este conjunto a la formalización de un área de centralidad sobre el apeadero y la conformación de límites en torno al núcleo de Navalquejigo.
No se plantean acciones de carácter estructural sobre el territorio, salvo la resolución del sistema de saneamiento desde una perspectiva global.
4. EL MODELO URBANO Y DE GESTIÓN
Los principales objetivos que persigue el planeamiento para el suelo urbano son los siguientes:
- Proponer actuaciones puntuales en el núcleo urbano, que permitan su revitalización y lo hagan más atractivo para actividades turísticas y de servicios. Resolver pequeños problemas estructurales mediante actuaciones integradas.
- Resolver los problemas históricos de las urbanizaciones exteriores, sus dotaciones e infraestructuras, que permitan su paulatina equiparación funcional al resto del suelo urbano del municipio.
- Redefinir las normas particulares de casco, para adaptarlas a la realidad existente evitando la transformación de éste de forma artificial a tipos y modelos forasteros, tratando que los nuevos usos que se incorporen se adapten a su fisonomía actual y no al contrario.
- En el suelo urbano no consolidado se propone una ordenación pormenorizada más coherente con la realidad física del mismo que permitan su caracterización localizando asimismo las redes públicas que habrán de reservarse.
- Contemplar el resto de las normas particulares del suelo urbano para subsanar las deficiencias observadas en las vigentes mejorando los aspectos de volumen, regulación estética, cerramientos de parcela, etc.
En cuanto a la gestión, el Plan General pretende potenciar la iniciativa coordinada en aquellas actuaciones de reforma interior estancadas desde hace. Se planteará en lo posible la pormenorización de los suelos urbanos remitidos tradicionalmente a reforma interior, solucionando desde el documento de planeamiento municipal los problemas de gestión estructurales.
Sobre los suelos urbanizables se propone un número limitado de sectores, para cuyo desarrollo se buscará la mayor concertación y colaboración entre el Ayuntamiento y los agentes privados. No se plantea suelo urbanizable no sectorizado, cuya apertura e indefinición se consideran incompatibles con el modelo de planeamiento.
CAPÍTULO III. PROPUESTA DE ORDENACIÓN
1.- EL ESPACIO RESIDENCIAL.
1.1.- CASCO URBANO.
Comprende el espacio situado entre la Avenida de Felipe II, la carretera M-600, la carretera M-505, la vía del ferrocarril, la Casita del Príncipe y el límite del término con el municipio de San Lorenzo de El Escorial. Procede de la evolución histórica del asentamiento tradicional de la villa de El Escorial. Constituye un tejido predominantemente residencial, en el que, sin embargo, se concentran elementos del Patrimonio histórico-artístico y se integran la práctica totalidad de los usos dotacionales y de las actividades económicas del municipio. Las actuaciones y la normativa propuestas están encaminadas a la revitalización del casco como centro de actividad del municipio y a la protección de los elementos patrimoniales que en él se encuentran; al tiempo que se plantean los mecanismos para mantener y conservar los elementos morfológicos y tipológicos que dotan de carácter al casco histórico.
1.2.- ENSANCHE.
Se recoge como planeamiento incorporado el Plan Parcial del Ensanche de El Escorial. Se trata de una actuación pública cuyo desarrollo debe contribuir a definir el crecimiento más significativo del municipio. Como tal planeamiento en desarrollo, el Plan General integra sus determinaciones y configura el modelo urbano a partir de éste.
1.3.- PERALEJO.
El núcleo de Peralejo integra un casco rural tradicional con los nuevos desarrollos de vivienda unifamiliar de las urbanizaciones Prado de la Mata y Monte Abantos. Las acciones propuestas están encaminadas a consolidar la urbanización de las zonas en que ésta se encuentra sólo en estado semiconsolidado, a la captación de espacio para redes públicas y a la integración en la trama urbana de zonas semiconsolidadas.
1.4.- NAVALQUEJIGO
El casco tradicional del núcleo anexionado de Navalquejigo se encuentra hoy en estado de abandono y sólo se conservan algunos restos de los elementos más significativos del tejido original. Se plantea la recuperación de la ordenación del núcleo primitivo manteniendo, asimismo, su carácter de núcleo rural tanto en el espacio público como en la tipología de vivienda, la rehabilitación de los elementos patrimoniales que se encuentran en un deficiente estado de conservación y la obtención de espacio para redes públicas.
1.5.- LAS URBANIZACIONES.
Se trata de las urbanizaciones de Pinosol, Alcor I y II, El Ventorro, Montencinar, Montecillo de San Ignacio, Las Suertes y Los Arroyos. Constituyen tejidos fundamentalmente residenciales de vivienda unifamiliar, para los que se propone el tratamiento de los espacios y la definición de obras y acciones en ámbitos cuya urbanización se encuentra en estado semiconsolidado.
1.6.- LAS NUEVAS ACTUACIONES COMO REMATE DEL TEJIDO CONSOLIDADO: PRADO REDONDO Y PRADO NUEVO.
Corresponde al área situada al sur del casco urbano de El Escorial, entre las carreteras M-600 y M-505. Se trata de un espacio privilegiado en cuanto a vistas y localización en el que hoy se sitúan de forma dispersa diversos equipamientos municipales. Se proponen actuaciones orientadas a la integración de estos elementos en una ordenación compleja que complete el tejido consolidado y que ponga en valor dos espacios de alta calidad ambiental como son el entorno del río Aulencia y Prado Redondo incluyéndolos en la red de espacios libres.
Se plantea en estos ámbitos una actuación compleja, que integre residencia con actividad empresarial y dotaciones sobre un soporte de espacios libres y zonas verdes, como actuación modélica de acuerdo con los objetivos generales propuestos.
1.7.- EL SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL: NUEVOS CRECIMIENTOS.
Los nuevos desarrollos planteados se adaptan a la singularidad y calidad del paisaje del municipio. La puesta en valor de la riqueza medioambiental de El Escorial y la conservación de su ecosistema constituyen una parte fundamental de la propuesta. Por lo tanto, los nuevos crecimientos se circunscriben a aquellos espacios que pueden ser objeto de desarrollo sin suponer un deterioro medioambiental y son, en la mayoría de los casos, operaciones de sutura entre el continuo urbano de las urbanizaciones.
Se proponen este tipo de actuaciones en los espacios intersticiales entre las urbanizaciones de Pinosol y El Ventorro y Peralejo y la carretera M-505 y el desarrollo del Alcor III. Al norte del casco, en una zona situada entre el límite municipal y la vía del ferrocarril (Carril de la Tejera) se propone una actuación de remate del suelo urbano mediante una ordenación que integre la vaguada en una zona verde estructurante y delimite el continuo urbano respecto a los suelos protegidos.
2.- ACTIVIDADES ECONÓMICAS.
2.1.- ZONA DE SERVICIOS EN EL ZABURDÓN.
Se propone un sector destinado a servicios a la población de tipo terciario y dotacional (hotelero, ocio, comercio) en el acceso desde la carretera de Guadarrama. Se planteará un desarrollo que minimice los impactos visuales y sobre el tráfico de la zona.
2.2.- ACTIVIDADES ECONÓMICAS EN PERALEJO (CARRETERA DE ZARZALEJO)
Se plantea un polígono de actividad económica, dedicado a actividades limpias con cierto consumo de suelo, lo que las incompatibiliza para su integración en los espacios más compactos vinculados a los continuos urbanos, en particular en el Ensanche. Este polígono se propone con acceso desde la carretera de Zarzalejo, con un conjunto de franjas verdes que minimicen los impactos sobre los desarrollos residenciales próximos y visuales en general. El frente a la carretera se destinará a dotaciones públicas.
3.- EL TERRITORIO.
3.1.- CATEGORÍAS DEL SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN.
3.1.1.- Suelo no urbanizable con protección específica.
Comprende aquellos suelos protegidos por legislación sectorial.
-SNUP – Infraestructuras y transportes: Carreteras
-SNUP – Infraestructuras y transportes: Ferrocarril
-SNUP- Vías Pecuarias. (Ley 8/1998 de Vías Pecuarias)
-SNUP- Embalses. (Ley 7/1990 de Protección de Embalses y Zonas Húmedas)
-SNUP- Humedales. (Ley 7/1990 de Protección de Embalses y Zonas Húmedas)
-SNUP- Montes Preservados. (Ley 16/1995 Forestal y de Protección de la Naturaleza)
3.1.2. Suelo no urbanizable de Protección General
Comprende aquellos suelos preservados por el planeamiento debido a sus valores intrínsecos.
-SNUP- Afección de zonas húmedas. Constituido por suelos contiguos a los humedales, zonas húmedas y embalses que configuran junto con estos un único ecosistema que quedaría destruido en caso de someterlos a procesos de urbanización.
-SNUP- Uso ganadero. Formado por suelos situados principalmente en las llanuras del piedemonte con dedicación al uso ganadero de carácter extensivo, su origen en fincas históricas y que determinan la dehesa como unidad de explotación; definiendo, por tanto la organización del paisaje y el funcionamiento del agrosistema.
-SNUP- Zonas de campeo y uso ganadero. Constituido por suelos con dedicación al uso ganadero de carácter extensivo pero cuya situación privilegiada en la falda del monte Abantos y la abundancia de zonas húmedas hace que constituyan a su vez zonas de campeo de aves rapaces protegidas como son el águila imperial ibérica (Aquila adalberti), el águila calzada (Hieratus pennatus), el águila real (Aquila chrisaetos), el azor (Accipiter gentilis), el halcón peregrino (Falco peregrinus), el milano real (milvus milvus) o el ratonero (buteo buteo); formando, por tanto, parte indisoluble de un ecosistema de alta montaña que se vería gravemente perjudicado por los procesos de urbanización.
Sobre estas protecciones se superponen las clasificaciones de Hábitat prioritario según proyecto de incorporación de ámbitos a la directiva europea, en dos categorías:
- Estanques temporales.
- Gramíneas y anuales subdesérticos.
Igualmente se superpone, con carácter general, la delimitación de áreas de interés arqueológico, en sus categorías A y B (la categoría C no es de aplicación en el término municipal).
En suelo no urbanizable de protección están situadas cuatro instalaciones especiales, totalmente arraigadas en la estructura territorial:
- Instalaciones correspondientes a las Fuerzas de Seguridad del Estado, sobre la carretera de Guadarrama.
- Camping municipal.
- Centro “Cañada Real” de la Fundación José María Blanc
- Conjunto de El Enebral, para el que se plantea tolerancia de usos hosteleros y recreativos.
4.- ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL SUELO URBANO.
4.1.- ÁREAS HOMOGÉNEAS.
La Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid establece que:
La totalidad del suelo urbano de un término municipal deberá dividirse en áreas homogéneas, siendo cada una de ellas la pieza de referencia respecto a la cual se señalan las condiciones de la ordenación estructurante. Las áreas homogéneas del suelo urbano deberán delimitarse atendiendo a criterios de homogeneidad tipológica y funcional en sí mismas y respecto al conjunto del núcleo urbano y el territorio municipal. Respetando tales criterios, se justificará que, en la medida de lo posible, cada área homogénea de suelo urbano coincida en la mayor parte de su extensión con barrios o unidades tradicionales de la ciudad consolidada, y que sus límites sean elementos estructurantes de la ordenación urbanística (art. 37.1)
-Área homogénea 1
Se refiere al casco urbano tradicional de El Escorial, delimitado por la Avenida de Felipe II, las calles Artistas y Luis Cabrera, la vía del ferrocarril, la calle Santa Rosa, la Avenida de los Reyes Católicos, la calle de San Bernabé y la calle Padre Villacastín. En esta zona se halla la mayor parte de actividad comercial y hostelera del municipio; al tiempo que se integran diversos equipamientos representativos en la trama predominantemente residencial.
Uso global: residencial mixto (colectivo y unifamiliar, en tipos tradicionales)
-Área homogénea 2
Corresponde con la Colonia de Prado Tornero, planteada en sus inicios como ensanche del casco y limitada hoy por la vía del ferrocarril, el parque de la Manguilla, la calle de San Bernabé y la Avenida de Castilla. Es una zona casi exclusivamente residencial, con tipología de vivienda unifamiliar aislada formando manzanas regulares.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 3
Corresponde con la extensión del casco urbano hacia el este, delimitada por la Avenida de Felipe II, la calle Padre Villacastín y la Avenida de la Constitución. Constituye un área fundamentalmente residencial en la que se mezclan tipos de bloque abierto con vivienda unifamiliar tanto aislada como adosada.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 4
Pertenecen a ella los desarrollos situados al sureste del casco y delimitados por la Avenida de la Constitución y la Avenida de Castilla. Es un área en el que se integran usos residenciales (tanto de bloque abierto en la urbanización Don Felipe como de tipo unifamiliar aislado o adosado) y dotacionales (colegio Felipe II y el polideportivo)
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 5
Corresponde con los desarrollos en edificación abierta situados al norte del casco urbano y delimitados por la calle Luis Cabrera, la Avenida de Felipe II, El Tomillar y la Avenida de los Reyes Católicos. Está constituida por urbanizaciones de vivienda colectiva construidas en su mayor parte entre los años 1960 y 1970, con grandes espacios libres privados y de uso casi exclusivamente residencial.
Uso global: residencial colectivo
-Área homogénea 6
Se refiere a la zona situada entre la Avenida de los Reyes Católicos, la calle Padre Wifrido, la calle Quintamora y el Paseo del Álamo. Es un área de uso exclusivamente residencial de tipo unifamiliar aislado y adosado.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 7
Corresponde a las zonas desarrolladas por el Plan Parcial de El Tomillar, delimitadas por la vía del ferrocarril, la carretera M-600, la urbanización Jardín de Reyes y el límite municipal con San Lorenzo de El Escorial. Es un área en la que se integran usos residenciales (tanto colectivo como unifamiliar), terciarios y dotacionales con los espacios libres y zonas verdes
Uso global: residencial colectivo
-Área homogénea 8
Se trata de las urbanizaciones Jardín de Reyes y Sotomora, delimitadas por el límite municipal, la carretera M-600 y el Tomillar. Son áreas de uso exclusivamente residencial unifamiliar de tipo aislado, pareado o adosado con espacios libres mancomunados en algunos casos.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 9
Corresponde a la zona situada entre la Avenida de Felipe II y el límite con el sector de Suelo Urbanizable Incorporado de El Ensanche. Está constituido por un equipamiento municipal (protección civil) y una pequeña instalación industrial.
Uso global: actividades económicas
-Área homogénea 10
Se refiere a las zonas de Prado Redondo, Prado Nuevo y los Huertos, atravesadas por el río Aulencia y cuya urbanización no está consolidada. Se sitúan de forma dispersa en esta área distintos equipamientos municipales como el parque de bomberos, el instituto o los viveros.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 11
Corresponde a la urbanización Pinosol situada junto a la carretera M-600 y realizada en la década de 1970. Es un área fundamentalmente residencial de tipo unifamiliar aislado, en la que se integran diversas zonas verdes y un equipamiento.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 12
Constituida por las urbanizaciones El Ventorro y Alcor I y II, realizadas a finales de la década de 1960 y situadas a ambos lados de la carretera M-600. Configuran una trama compuesta por manzanas irregulares de uso exclusivamente residencial de tipo unifamiliar (adosado y aislado en el caso de El Ventorro y aislado en Alcor I y II) en la que se integran algunos espacios libres
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 13
Corresponde a la urbanización Prado de la Mata, situada al noroeste del casco urbano de Peralejo, de uso exclusivamente residencial unifamiliar aislado y cuya urbanización se encuentra sólo en estado semiconsolidado.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 14
Corresponde a las zonas situadas a ambos lados de la urbanización Monte Abantos. La primera queda delimitada por la carretera M-533 y por Monte Abantos, mientras que la segunda limita con esta misma urbanización y con el Prado de la Mata, donde se encuentra el antiguo cementerio de Peralejo. Ninguna de las zonas tiene consolidada la urbanización.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 15
Se refiere a la urbanización Monte Abantos, realizada a finales de la década de 1950 y situada al noreste del casco urbano de Peralejo. Es de uso fundamentalmente residencial de tipo unifamiliar pareado y se ordena en torno a una zona verde mancomunada.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 16
Se trata del casco urbano tradicional del núcleo anexionado de Peralejo. Su estructura queda configurada por manzanas que provienen de la agregación de parcelas tradicionales, en muchos casos ligadas en su origen a la actividad agropecuaria y que se sitúan en torno a la iglesia de San Matías. Destaca la presencia de actividad terciaria hostelera que se integra en el uso predominantemente residencial de tipo unifamiliar.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 17
Corresponde a las urbanizaciones de Montencinar y Montecillo de San Ignacio, situadas junto al límite con los municipios de Collado Villalba, Galapagar y Guadarrama. Es de uso exclusivamente residencial de tipo unifamiliar aislado y la urbanización no se encuentra consolidada.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 18
Se refiere a las urbanizaciones de Las Suertes y Los Arroyos, situadas junto al límite con el municipio de Galapagar y formando un continuo urbano con Montencinar. Al igual que ésta es de uso fundamentalmente residencial de tipo unifamiliar aislado, si bien en este caso aparecen integrados zonas verdes, equipamientos y parcelas de uso terciario y presenta una mayor consolidación en la urbanización.
Uso global: residencial unifamiliar
-Área homogénea 19
Se trata de la segunda fase de la urbanización de Los Arroyos, de uso exclusivamente residencial de tipología de edificación abierta, con espacios libres privados ligados a cada parcela y con la urbanización consolidada.
Uso global: residencial colectivo
-Área homogénea 20
Corresponde al casco tradicional del núcleo anexionado de Navalquejigo. Si bien hoy se4 encuentra en estado de abandono y apenas quedan algunos restos del caserío original, sí se conserva la estructura del núcleo rural.
Uso global: residencial unifamiliar
4.2.- ÁMBITOS DE ACTUACIÓN
La Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid establece que:
Dentro de las área homogéneas se delimitarán los ámbitos de actuación en suelo urbano no consolidado que proceda, pudiendo constituir todo el área homogénea un único ámbito. (art. 37.1)
-AA.1. Ámbito de actuación 1. Sagrados Corazones.
Corresponde a la unidad 1 de las Normas Subsidiarias de 1997. El objetivo es desarrollar la parte vacante de la parcela de la Residencia actual para usos de actividad económica (terciarios/hoteleros). La ordenación precisa de la apertura de un viario público entre las calles Reyes Católicos y Felipe II y la cesión de una parcela para uso dotacional público.
-AA.2. Ámbito de actuación 2. Calles Reyes Católicos y Santa Rosa.
Se refiere a la unidad 9 de las Normas Subsidiarias de 1997. Su objetivo es completar la trama urbana de la zona
-AA.3. Ámbito de actuación 3. Calles Luis Cabrera y Miguel Antona.
Corresponde a la unidad 3 de las Normas Subsidiarias de 1997. El objetivo es completar la ordenación mediante la apertura y urbanización de una calle entre las calles Luis Cabrera y Miguel Antona, y la edificación perimetral a ambos lados para completar y cerrar las manzanas resultantes, aplicando la norma zonal correspondiente al área homogénea que corresponda en el presente plan.
-AA 4. Ámbito de actuación 4. Calles Felipe II, Arias Montano, Víctor Navalpotro y Francisco de Mora.
Corresponde a las unidades 4, 6 y 8 de las Normas Subsidiarias de 1997. El objetivo es la formalización de una plaza o espacio libre público en el conjunto de la Iglesia de San Bernabé, en desarrollo de las determinaciones que obligan al respeto del monumento incluyendo su entorno y facilitando las vistas. Se desarrollará un proyecto integrado de acondicionamiento del conjunto y vías adyacentes.
Dado que esta unidad carece de posibilidad de asignación de intensidad edificatoria, el presente plan planteará los mecanismos de gestión para la consecución de los suelos actualmente de propiedad privada.
-AA-5. Ámbito de actuación 5. Calles de Felipe II, Padre Villacastín, Francisco de Mora y Juan de Austria.
Corresponde a la unidad 13 de las Normas Subsidiarias de 1997. Los objetivos son reajustar las alineaciones de las manzanas, dar un frente de edificación a la calle Felipe II e integrar el edificio protegido, completando la urbanización. Será preceptivo un estudio de detalle que ordene globalmente el conjunto.
-AA-6. Ámbito de actuación 6. Prado Nuevo – Prado Redondo – Los Huertos.
El objetivo es la ordenación integral del conjunto de suelos que rematan el casco urbano al sur. Se trata de ordenar de manera conjunta los suelos de los prados y huertos, integrando en lo posible las edificaciones existentes (bomberos, PLEMA, instituto), completando la urbanización más o menos incipiente, dando lugar a un conjunto de dotaciones públicas (deportivas, docentes u otras) y privadas y manzanas residenciales de tipos edificados análogos a los del casco.
La trama viaria facilitará los accesos desde las carreteras y resolverá el paso preciso sobre el río Aulencia, integrando las zonas verdes en una red de espacios libres preferentemente continua apoyada en el cauce del propio río.
-AA-7. Ámbito de actuación 7. Pinosol.
Se trata de completar la tercera fase de la urbanización Pinosol, con la obtención de una zona amplia de espacio libre y zonas verdes públicas.
-AA-. Ámbito de actuación 8. Prado de la Mata.
El objetivo es completar las deficiencias de ordenación y urbanización del conjunto.
4.3.- PLANES PARCIALES DE REFORMA INTERIOR.
-PERI 1. Ensanche de Peralejo.
Ordenar el espacio intersticial al norte y al este del núcleo de Peralejo, en torno al cementerio y consecución de un equipamiento público.
-PERI 2/3. Montecillo de San Ignacio y Montencinar.
Completar la urbanización y terminar la realización efectiva de las redes públicas. Se llevarán a cabo las conexiones necesarias de infraestructuras exteriores.
-PERI 4. Navalquejigo.
El objetivo es la recuperación de la ordenación del núcleo tradicional de Navalquejigo, para lo cual se realizará un estudio histórico previo que analice las trazas de la trama urbana original. Para las nuevas edificaciones
se aplicarán criterios que permitan mantener en lo posible las tipologías tradicionales y, en cualquier caso, el carácter de núcleo rural.
Se regularizará la cesión con carácter definitivo al Ayuntamiento del conjunto de espacios públicos: viario, ayuntamiento, iglesia y plaza de toros convenientemente urbanizados o rehabilitados en su caso.
5. ELEMENTOS ESTRUCTURANTES DEL SISTEMA DE REDES PÚBLICAS.
Según el artículo 36.3 de la LSCM 9/2001 "tendrán carácter de determinaciones estructurantes todas aquellas que consistan en señalar las reservas y dimensiones de cualquier suelo que se prevea como una red pública supramunicipal o general".
5.1. RED DE EQUIPAMIENTOS Y ZONAS VERDES.
5.1.1. Red de equipamientos sociales.
El sistema de equipamientos sociales se considera correctamente dimensionado en la actualidad, con las evidentes mejoras que debe suponer el desarrollo del Ensanche.
Se complementan las redes actuales con las siguientes propuestas:
- Desarrollo de un conjunto integrado en Prado Redondo, al sur del casco urbano. Creación de un complejo deportivo extensivo, rehabilitación del antiguo matadero para usos de interpretación ligados a la naturaleza y el patrimonio, y creación de dos equipamientos singulares vinculados a la rotonda, en la actual ubicación de PLEMA y en Prado Nuevo, formando un conjunto integral con las futuras piscinas, el instituto de enseñanza media y el parque de bomberos.
- Creación de centralidades dotacionales ligadas a las urbanizaciones, con el objeto de suplir carencias actuales en éstas y contribuir a una parcial suficiencia funcional.
5.1.2. Red de espacios libres y zonas verdes.
El sistema de espacios libres y zonas verdes se articula como un todo unitario de cuñas y cinturones que integran el verde urbano con los espacios naturales protegidos. En esta línea se desarrolla el sistema de redes públicas de espacios libres.
Como acción de escala local más representativa se propone la actuación sobre el entorno de San Bernabé para crear una plaza que destaque los valores monumentales de la iglesia.
Otras acciones vinculadas a los desarrollos enfatizan esta idea de generación de un sistema integrado de verdes lineales asociados a vaguadas (río Aulencia en Prado Redondo, Carril de la Tejera) o puntuales (cerro junto al matadero, parque urbano en Pinosol).
5.2. NIVEL JERÁRQUICO DE LAS REDES PÚBLICAS
5.2.1. Redes supramunicipales
Incluye las reservas para la red de carreteras de la Comunidad de Madrid, las nuevas conexiones varias, las nuevas depuradoras y la reserva para la construcción de viviendas de promoción pública.
5.2.2. Redes generales
Incluye los viarios estructurantes y las dotaciones y espacios libres de carácter general para todo el municipio.
5.2.3. Redes locales
Incluyen los equipamientos y dotaciones públicas, así como áreas arboladas y accesos rodados de carácter local y servicio a las zonas donde se ubican.
CAPÍTULO IV. RÉGIMEN DEL SUELO
1. SUELO NO URBANIZABLE
1.1. SUELO NO URBANIZABLE CON PROTECCIÓN ESPECÍFICA.
1.1.1. Localización, delimitación y justificación del SNUP-E
Las categorías de SNUP-Especial delimitadas en el término municipal de El Escorial están grafiadas en el plano de Ordenación de Clasificación del Suelo y son indicadas en el apartado anterior.
1.1.2. Régimen urbanístico en el SNUP-E
Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección
1- En el suelo no urbanizable de protección los derechos de la propiedad comprenden, además de los generales, los siguientes:
a) La realización de los actos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones, compatibles con la preservación de los valores que motivan su inclusión en esta clasificación de suelo.
Esta facultad comprende sólo los trabajos y las instalaciones que sean indispensables y estén permitidos o, en todo caso, no prohibidos por las ordenaciones territorial y urbanística, debiendo ejecutarse en los términos de éstas y con sujeción además y, en todo caso, a las limitaciones impuestas por la legislación civil y la administrativa aplicable por razón de la materia.
b) La realización de obras, edificaciones y construcciones y el desarrollo de usos y actividades que se legitimen expresamente en los términos dispuestos por esta Ley mediante calificación urbanística.
2- En el suelo no urbanizable de protección los deberes de la propiedad comprenden, además de los generales los siguientes:
a) Los que establezcan la legislación sectorial y las ordenaciones territoriales y urbanísticas, en función de las condiciones que el planeamiento fije para realizar las intervenciones y los usos permitidos.
b) Los que voluntariamente asuma el propietario para la realización de usos e intervenciones opcionales compatibles con el específico régimen de protección a que estén sometidos los terrenos.
(Según Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid)
Régimen de las actuaciones en suelo no urbanizable de protección
1- En el suelo no urbanizable de protección, excepcionalmente, a través del procedimiento de calificación previsto en esta Ley, podrán autorizarse actuaciones específicas, siempre que estén previstas en la legislación sectorial y expresamente permitidas por el Planeamiento regional territorial o el planeamiento urbanístico.
2- Además, en el suelo no urbanizable de protección podrán realizarse e implantarse con las características resultantes de su función propia y de su legislación específicamente reguladora, las obras e instalaciones y los usos requeridos por las infraestructuras y servicios públicos estatales, autonómicos o locales que precisen localizarse en terrenos con esta clasificación El régimen de aplicación sobre estas actuaciones será el mismo que se regula en los artículos 25 y 161 de esta Ley.
3- Previa calificación urbanística y dentro de los límites del número 1 de este articulo, el planeamiento regional territorial o el planeamiento urbanístico podrán prever en el suelo no urbanizable de protección de la letra b) del número I del artículo 16, las siguientes construcciones e instalaciones con los usos y actividades correspondientes:
a) Las de carácter agrícola, forestal, cinegético o análogo, así como las infraestructuras necesarias para el desarrollo y realización de las actividades correspondientes Los usos agrícolas, forestales cinegéticos o análogos, que deberán ser conformes en todo caso con su legislación especifica, comprenderán las actividades, construcciones o instalaciones necesarias para las explotaciones de tal carácter, incluidas las de elaboración de productos del sector primario, y deberán guardar proporción con la extensión y características de dichas explotaciones, quedando vinculadas a ellas ya las superficies de suelo que les sirvan de soporte.
b) Los usos a que se refiere este número, podrán ser autorizados con el accesorio de vivienda, cuando ésta sea necesaria para el funcionamiento de cada explotación e instalación.
c) Las de carácter extractivo. El uso extractivo comprenderá las construcciones e instalaciones estrictamente indispensables para: la investigación, obtención y primera transformación de los recursos minerales o hidrológicos. La superficie mínima de la finca soporte de la actividad será la funcionalmente indispensable.
d) Las instalaciones de dominio y uso público destinadas al ejercicio de actividades científicas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el alojamiento, si fuera preciso. En estos supuestos la superficie mínima de la finca será la que funcionalmente sea indispensable.
e) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de comercialización de productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas actividades.
f) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales rehabilitadas al efecto dentro de los limites superficiales y de capacidad que se determinen reglamentariamente.
g) La rehabilitación para su conservación, incluso con destino residencial, de edificios de valor arquitectónico, aún cuando se encontraran en situación de fuera de ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
1.1.2.1. Condiciones específicas para el Suelo No Urbanizable especialmente Protegido por Afección de Cauces, Riberas y Em ba lses.
Se refiere esta protección a los terrenos incluidos con esta denominación, que aunque no es posible delimitarlos en los planos de clasificación del suelo a escala 1: 20.000, debido a su pequeño tamaño (en general arroyos de escaso caudal de agua); han de tener en cuanta las condiciones establecidas por la Ley 29/1985, de 2 de Agosto, de Aguas, en una banda constante en cada margen y en toda su extensión longitudinal de :
Once metros en cauce de corrientes naturales discontinuas,
Veinticinco metros en corrientes naturales de cauces continuos lagunas y embalses públicos.
Los terrenos comprendidos dentro de esta línea de protección, quedan sujetos a las siguientes condiciones:
a) Se prohiben todo tipo de construcciones o instalaciones salvo las declaradas de interés social o utilidad pública que no puedan ubicarse en otra categoría de SNU. En las bandas lineales a lo largo de las márgenes descritas anteriormente solo se admitirán las instalaciones correspondientes a los usos asociados al aprovechamiento de los recursos hidráulicos que precisen de la continuidad de los mismos.
Las construcciones e instalaciones existentes con independencia de sus diferentes situaciones deberán evacuar con depuración adecuando su punto
de vertido a las condiciones establecidas en el Suelo No Urbanizable y, cuando sea posible, integrar el vertido en el sistema general de saneamiento.
En los terrenos colindantes con este tipo de suelo, independientemente de su clasificación, se procurará emplazar las construcciones e instalaciones una vez superadas la divisoria vertiente que contiene a este tipo de suelo.
b) Se prohibe cualquier tipo de vertido directo o indirecto en los cauces, cualquier a que sea la naturaleza de los vertidos o de los cauces así como los que se efectúen en le subsuelo o sobre el terreno, balsas o excavaciones mediante evacuación, inyección o depósito, salvo aquellos que se realicen mediante emisario y provenientes de una depuradora de un grado tal, que no introduzcan materias formas de energía o induzcan condiciones en el agua que, de modo directo o indirecto, impliquen una alteración perjudicial del entorno o de la calidad de las aguas en relación con los usos posteriores o con su función ecológica.
c) Se prohibe cualquier tipo de acumulación de residuos sólidos, escombros o sustancias cualquiera que sea su naturaleza y el lugar en que se depositen, que puedan constituir peligro en el sentido descrito en b).
d) Con independencia del dominio de los cauces, se prohíben los movimientos de tierras, instalaciones o actividades que puedan variar el curso natural de las aguas o modificar los cauces vertientes De igual forma, se prohibe la alteración de la topografía o vegetación superficial cuando represente un riesgo potencial de arrastre de tierras, aumento de la erosionabilidad o simple pérdida del tapiz vegetal.
e) Los cerramientos de fincas deberán retranquearse, en todo su longitud, una anchura mínima de cinco metros, del terreno cubierto por las aguas en las máximas crecidas ordinarias Con independencia de su dominio, deberán realizarse en soluciones constructivas y materiales tales que no interrumpan el discurrir de las aguas pluviales hacia sus cauces, no alteren los propios cauces ni favorezcan la erosión o el arrastre de tierras.
f) Quedan prohibidas las instalaciones para la extracción de áridos, incluso si proponen actuaciones complementarias para la regeneración de los suelos.
1.1.2.2. Condiciones específicas para el Suelo No Urbanizable especialmente Protegido integrado por las Vías Pecuarias.
Corresponde a los ámbitos de Suelo No Urbanizable en que se ubican los antiguos caminos por los que discurre o ha venido discurriendo el tránsito ganadero.
Por otra parte, los terrenos que conforman las vías pecuarias podrán ser destinadas a otros usos compatibles y complementarios en términos acordes con su naturaleza y sus fines, estando sometida su regulación a lo dispuesto en la Ley 3/1995, de 23 de Marzo, de Vías Pecuarias, ya la Ley 8/1998, de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.
De acuerdo con el Art. 16 de la citada Ley 3/1995 son usos compatibles:
- Los usos tradicionales que, siendo de carácter agrícola y no teniendo la naturaleza jurídica de la ocupación, pueden ejercitarse en armonía con el tránsito ganadero.
- Las comunicaciones rurales y, en particular, el desplazamiento de vehículos y maquinaria agrícola deberán respetar la prioridad del paso de los ganados evitando el desvío de éstos o la interrupción prolongada de su marcha Con carácter excepcional y para uso específico y concreto, las Comunidades Autónomas podrán autorizar la circulación de vehículos motorizados que no sean de carácter agrícola, quedando excluidas de dicha autorización las vías pecuarias en el momento de transitar el ganado y aquellas otras que revistan interés ecológico y cultural.
- Serán también compatibles las plantaciones lineales, cortavientos u ornamentales, cuando permitan el tránsito normal de los ganados.
De acuerdo con el Art. 17, son usos complementarios de las vías pecuarias:
- El paseo, la práctica del senderismo, la cabalgada y otras formas de desplazamiento deportivo sobre vehículos no motorizados siempre que respeten la prioridad del tránsito ganadero.
- Podrán establecerse sobre terrenos de vías pecuarias instalaciones desmontables que sean necesarias para el ejercicio de estas actividades, conforme a lo establecido en el artículo 14 de la antedicha ley.
- Para ello será preciso informe del Ayuntamiento y autorización de la Comunidad de Madrid.
Cuando algunos usos en terrenos de vías pecuarias puedan suponer incompatibilidad con la protección de ecosistemas sensibles, masas forestales con alto riesgo de incendio, especies protegidas y prácticas deportivas tradicionales, las Administraciones competentes podrán establecer determinadas restricciones temporales a los usos complementarios.
1.2. SUELO NO URBANIZABLE CON PROTECCIÓN GENERAL.
1.2.1. Localización, delimitación y justificación del SNUP-P
Las categorías de SNUP-Preservado delimitadas en el término municipal de El Escorial están grafiadas en el plano de Ordenación de Clasificación del Suelo y son las indicadas en el capítulo anterior.
1.2.2. Régimen urbanístico en el SNUP
Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección.
1.- En el suelo no urbanizable de protección los derechos de la propiedad comprenden, además de los generales, los siguientes:
a) La realización de los actos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo
de medios técnicos e instalaciones, compatibles con la preservación de los valores que motivan su inclusión en esta clasificación de suelo.
Esta facultad comprende sólo los trabajos y las instalaciones que sean indispensables y estén permitidos o, en todo caso no prohibidos por las ordenaciones territorial y urbanística debiendo ejecutarse en los términos de éstas y con sujeción además y, en todo caso las limitaciones impuestas por la legislación civil y la administrativa aplicable por razón de la materia.
b) La realización de obras, edificaciones y construcciones y -el desarrollo de usos y actividades que se legitimen expresamente en los términos dispuestos por esta Ley mediante calificación urbanística.
2.- En el suelo no urbanizable de protección los deberes de la propiedad comprenden, además de los generales, los siguientes:
a) Los que establezcan la legislación sectorial y las ordenaciones territoriales y urbanísticas, en función de las condiciones que el planeamiento fije para realizar las intervenciones y los usos permitidos.
b) Los que voluntariamente asuma el propietario para la realización de usos e intervenciones opcionales compatibles con el específico régimen de protección a que estén sometidos los terrenos.
(Según Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid)
Régimen de las actuaciones en suelo no urbanizable de protección.
1.- En el suelo no urbanizable de protección, excepcionalmente, a través del procedimiento de calificación previsto en esta Ley, podrán autorizarse actuaciones especificas, siempre que estén previstas en la legislación sectorial y expresamente permitidas por el planeamiento .regional territorial o el planeamiento urbanístico.
2.- Además, en el suelo no urbanizable de protección podrán realizarse e implantarse con las características resultantes de su función propia y de su legislación especifica mente reguladora, las obras e instalaciones y los usos requeridos por las infraestructuras y servicios públicos estatales. autonómicos o locales que precisen localizarse en terrenos con esta clasificación. El régimen de aplicación sobre estas actuaciones será el mismo que se regula en los artículos 25 y 161 de esta Ley.
3.- Previa calificación urbanística y dentro de los limites del número 1 de este articulo, el planea miento regional territorial o el planeamiento urbanístico podrán prever. en el suelo no urbanizable de protección de la letra b) del número 1 del artículo 16,las siguientes construcciones e instalaciones con los usos y actividades correspondientes:
a) Las de carácter agrícola, forestal. cinegético o análogo, así como las infraestructuras necesarias para el desarrollo y realización de las actividades correspondientes. Los usos agrícolas, forestales, cinegéticos o análogo. que deberán ser conformes en todo caso con su legislación específica, comprenderán las actividades. construcciones o instalaciones necesarias para las explotaciones de tal carácter, incluidas las de elaboración de productos del sector primario, y deberán guardar proporción con la extensión y características de dichas explotaciones, quedando vinculadas a ellas ya las superficies de suelo que les sirvan de soporte.
b) Los usos a que se refiere este número, podrán ser autorizados con el accesorio de vivienda, cuando ésta sea necesaria para el funcionamiento de cada explotación e instalación.
c) Las de carácter extractivo. El uso extractivo comprenderá las construcciones e instalaciones estrictamente indispensables para la investigación, obtención y primera transformación de los recursos minerales o hidrológicos. La superficie mínima de la finca soporte de la actividad será la funcionalmente indispensable.
d) Las instalaciones de dominio y uso público destinadas al ejercicio de actividades científicas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el alojamiento. si fuera preciso. En estos supuestos, la superficie mínima de la finca será la que funcionalmente sea indispensable.
e) Las actividades que favorezcan el desarrollo rural sostenible, incluyendo las de comercialización de productos agropecuarios y los servicios complementarios de dichas actividades.
f) Los establecimientos de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales rehabilitadas al efecto, dentro de los límites superficiales y de capacidad que se determinen reglamentariamente.
g) La rehabilitación para su conservación, incluso con destino residencial, de edificios de valor arquitectónico, aún cuando se encontraran en situación de fuera de ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
Para cada subcategoría el Plan pormenorizará las condiciones específicas de utilización de los suelos, restringiendo las condiciones antedichas.
2. SUELO URBANO
2.1. Categoría de Suelo Urbano Consolidado
2.1.1. Localización, delimitación y justificación del Suelo Urbano Consolidado
Comprende el tejido consolidado del núcleo de El Escorial, el núcleo de Peralejo, más las urbanizaciones Los Arroyos, Las Suertes, Pinosol y Los Alcores I y II.
Estas áreas de Suelo Urbano Consolidado están grafiadas en los planos de ordenación.
2.1.2. Régimen urbanístico en el Suelo Urbano Consolidado
Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano consolidado
El contenido urbanístico del derecho de propiedad en suelo urbano consolidado comprenderá, además de los generales, los siguientes derechos y deberes, cuyo ejercicio se verificará secuencialmente según proceda:
1. Realizar las obras ordinarias de carácter accesorio que resten para completar la urbanización de forma que la parcela adquiera la condición de solar con carácter previo o, en su caso y en las condiciones que se fijen, de forma simultánea a la edificación.
2. Edificar en el solar en las condiciones y, en su caso, plazos establecidos por el planeamiento.
3. Destinar la edificación a alguno de los usos legitimados por la ordenación urbanística en vigor.
4. Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificación a fin de que ésta mantenga en todo momento las condiciones mínimas requeridas para la autorización de su ocupación.
(Según Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid)
Régimen del suelo urbano consolidado
1.- En suelo urbano consolidado los terrenos estarán legalmente vinculados a los usos previstos por la ordenación urbanística y en su caso a la construcción o edificación, así como afectados por la carga de la ejecución y la financiación de todas las obras de urbanización que aún resten para que la parcela correspondiente adquiera la condición de solar, incluyendo cuando proceda, la cesión a título gratuito de la superficie destinada a vial, y las infraestructuras de urbanización pendientes a todo lo largo del perímetro de la parcela, cuando ello fuera posible, y al pago de la cuota de urbanización correspondiente en otro caso.
2.- Cuando proceda, la realización de cualquier acto de edificación requerirá con carácter previo la puesta a disposición del Municipio de la superficie a que se refiere el número anterior y la prestación de garantía suficiente para la realización de las obras de urbanización pendientes.
3.- Para la materialización de la superficie edificable permitida podrá autorizarse la edificación aun cuando la parcela correspondiente no tenga la condición de solar siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Asunción expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realización simultánea de toda la urbanización pendiente y la edificación y de formalización, en su caso, de la cesión de superficie de vial asimismo pendiente así como de no ocupación ni utilización de la edificación hasta Ia total terminación de las obras la materialización en su caso, de la cesión y el efectivo funcionamiento de los servicios urbanos correspondientes.
b) El compromiso de no ocupación, ni utilización, incluirá el de consignación de condición con idéntico contenido, en cuantos negocios jurídicos se celebren con terceros e impliquen el traslado a éstos de alguna facultad de uso disfrute o disposición sobre la edificación o parte de ella.
c) Prestación de garantía en cuantía suficiente para cubrir el coste de ejecución de las obras de urbanización comprometidas.
2.2. Categoría de Suelo Urbano No Consolidado
2.1.1. Localización, delimitación y justificación del Suelo No Urbano Consolidado
Comprende la superficie de las Unidades de Actuación delimitadas por el planeamiento vigente que no se desarrollaron y que siguen manteniendo su razón de persistir, más todo el conjunto de suelos al sur del casco pendientes de una ordenación más integrada (Prado Nuevo, Prado Redondo y los espacios en el entorno del Parque de Bomberos, PLEMA y el matadero municipal, suelos parcialmente consolidados y urbanizados. También forman parte de esta categoría el núcleo de Navalquejigo, las urbanizaciones Monte Encinar, Santa Teresa y Prado de la Mata.
2.1.2. Régimen urbanístico en el Suelo Urbano No Consolidado
Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano no consolidado
1- El contenido urbanístico del derecho de propiedad en suelo urbano no consolidado comprenderá, además de los generales, los siguientes derechos y/o deberes, cuyo ejercicio se verificará secuencialmente según proceda:
a) Instar a la aprobación del pertinente planeamiento de desarrollo a fin de establecer la ordenación pormenorizada precisa para legitimar la actividad de ejecución del Planeamiento.
b) Instar a la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución y al señalamiento del sistema de ejecución.
(Modificado por la Ley 14/2.001, de 26 de Diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas que modifica parcialmente esta Ley)
c) Llevar a cabo la actividad de ejecución o, en todo caso, intervenir y participar en ella con arreglo al principio de distribución equitativa de beneficios y cargas, y en los términos y condiciones determinados en el
a)
Título III de esta Ley, salvo en los casos en que aquélla deba realizarse por un sistema público de ejecución.
(Modificado por la Ley 14/2001, de 26 de Diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas que modifica parcialmente esta Ley)
2- Durante el proceso de ejecución del ámbito de actuación los propietarios de suelo urbano no consolidado tendrán, además de los generales, los siguientes deberes específicos:
a) Abstenerse de toda actuación en contra o al margen del sistema de ejecución que se haya determinado.
b) Efectuar a titulo gratuito, en la forma y cuantía dispuesta en esta Ley y en el contexto del sistema de ejecución establecido, las cesiones de suelo reservado para las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos.
c) Ceder a título gratuito al Municipio, en solares, en la forma y cuantía dispuesta en esta Ley, las superficies precisas para la materialización del 10 por ciento del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito de actuación o unidades de ejecución en que se divida, por su superficie.
d) Costear y, en su caso, ejecutar en las condiciones y los plazos fijados a tal fin y en el contexto del sistema de ejecución establecido al efecto, la totalidad de las obras de urbanización, incluida la parte que proceda de las obras precisas para asegurar la conexión del ámbito de actuación a las redes generales y, en su caso, supramunicipales de infraestructuras, equipamientos y servicios de la ordenación estructurante del planeamiento general y la integridad y funcionalidad de éstas, así como para reforzar, mejorar o ampliar tales redes cuando sea necesario para compensar el impacto y la sobrecarga que suponga la puesta en uso del ámbito de actuación.
e) Realojar a los ocupantes legales de in muebles que constituyan su residencia habitual, en las actuaciones urbanísticas que exijan el desalojo de dichos ocupantes y en los supuestos, términos y condiciones establecidos por la legislación de pertinente aplicación.
(Modificado por la Ley 14/2001, de 26 de Diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas que modifica parcialmente esta Ley).
3- Culminado el proceso de ejecución del planeamiento, en la forma establecida en el artículo 71 de esta Ley, los terrenos comprendidos en el
correspondiente ámbito de actuación alcanzarán la categoría de suelo urbano consolidado y, en consecuencia, los derechos y deberes de la propiedad serán los establecidos en cl artículo anterior.
(Según Ley 9/2001 del suelo de la Comunidad de Madrid)
Régimen del suelo urbano no consolidado
1- En el suelo urbano no consolidado solo podrán realizarse, mientras no cuente con ordenación pormenorizada establecida directamente por el planeamiento general o, en desarrollo de éste, por el correspondiente planeamiento de desarrollo:
a) Las obras correspondientes a infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de las redes desmidas por la ordenación estructurante del planeamiento general, así como las de infraestructuras y servicios públicos de la competencia de cualquiera de las Administraciones públicas y los servicios públicos prestados por compañías suministradoras que sean compatibles con la ordenación establecida en el planeamiento.
b) Los usos, construcciones, edificaciones e instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidas por la legislación sectorial ni por el planeamiento los cuales habrán de cesar en todo caso y ser demolidas, sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración urbanística las licencias o autorizaciones que se concedan con estas condiciones, deberán ser aceptadas expresamente por el propietario.
La eficacia de las licencias quedará condicionada en lodo caso ala prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y desmantelamiento, así como de inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter precario de los usos, las obras y las instalaciones.
c) Las obras de mantenimiento y conservación de construcciones, edificios e instalaciones.
2- El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo urbano no consolidado, sea directamente a través del planea miento general o mediante eI planeamiento de desarrollo, determina lo siguiente:
a) La vinculación legal de los terrenos al pertinente proceso urbanizador y edlficatorio del ámbito de actuación o de las unidades de ejecución en las que se divida, en el contexto del sistema de ejecución determinado al efecto.
b) La afectación legal de los terrenos al cumplimiento en los términos del sistema de ejecución que se fije al afecto, al cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, tal como resulten precisados por el planeamiento urbanístico así como, en su caso, a la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los propietarios Cuando la superficie total de los terrenos con destino o uso públicos y carácter dotacional previamente existentes en la unidad de ejecución sea igual o superior a la que deba resultar de la ejecución del planeamiento urbanístico, se entiende sustituida una por otra, percibiendo la Administración el exceso, si la hay y en la proporción que corresponda, en terrenos con edificabilidad.
c) La afección legal de los terrenos al cumplimiento de la cesión correspondiente al 10 por ciento del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito de actuación o de las unidades de ejecución en las que se divida, por la superficie del mismo; el cual se cederá urbanizado al Municipio.
d) El derecho de los propietarios a la adjudicación de solar o solares resultantes de la ejecución en proporción al valor del terreno por ellos aportado salvo que no asuman la ejecución ni participen en ella.
e) La afectación legal de los terrenos obtenidos por la Administración en virtud de cesión a título gratuito y por cualquier concepto a los destinos previstos por esta Ley y en virtud de la misma por el planeamiento urbanístico.
3- Antes de la finalización de las obras de urbanización no es posible, con carácter general, la realización de otros actos edificatorios o de implantación de usos que los provisionales previstos en la letra b) del número 1 anterior Sin embargo, podrá autorizarse la edificación vinculada a la simultánea terminación de las obras de urbanización inmediata a la parcela de que se trate, en las mismas condiciones que en el suelo urbano consolidado.
3. SUELO URBANIZABLE
3.1. SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO
3.1.1. Localización, delimitación y justificación del Suelo Urbanizable Sectorizado
El plano de ordenación de Clasificación del Suelo recoge la localización de los Suelos Urbanizables propuestos.
3.1.2. Régimen urbanístico en el Suelo Urbanizable Sectorizado Derechos y deberes de la propiedad en suelo urbanizable sectorizado
El contenido urbanístico del derecho de propiedad en suelo urbanizable sectorizado comprenderá, además de lo generales, los mismos derechos y deberes establecidos para el suelo urbano no consolidado.
CAPÍTULO V. CUADRO RESUMEN GENERAL
A continuación se presenta el cuadro relativo a los suelos urbanos y urbanizables. El número de viviendas (determinación no estructurante según la ley 9/2001) se incluye a efectos de consideración de una densidad de referencia.
PLAN GENERAL DE EL ESCORIAL(DOCUMENTO DE AVANCE)
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